나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514010 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1385-10 주안제이타워2차지식산업센터 9층904호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '주안국가산단역' 서측 인근에 위치하며, 인근은 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

기타철근콘크리트구조(프리스트레스트콘크리트구조)(철근)콘크리트 평지붕 지하1층 지상14층 건물 중 9층 904호로서, 외벽: 복합판넬, 강화유리 등 마감 창호: 샷시 창호 임. (건축물대장 사용승인일:2019.1.28)

이용상태

본건은 건축물대장상 용도 '공장'임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, 공장, 근린생활시설, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1 .])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-08)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역(20110801)<산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 별첨 사진용지와 같이 본건 내부 일부에 복층 설치되어 있음.

물건 비고

-건축물대장상 용도 '공장'임
-본건 내부 일부에 복층 설치되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514010 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 방축로 312 (주안동), 주안 J TOWER 2차 지식산업센터 9층 904호

용도: 공장

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 299,000,000원

토지 면적: 23.10㎡ (약 7.0평)

건물 면적: 90.52㎡ (약 27.4평)

건물 건축물대장상 용도: 공장

건물 사용승인일: 2019년 1월 28일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 '주안 J TOWER 2차 지식산업센터' 내 9층 904호입니다.

'주안국가산단역' 서측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 다수의 지식산업센터, 공장, 근린생활시설이 혼재되어 있어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주요 도로망과의 연결성이 양호하여 물류 이동 및 출퇴근에 유리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(206,640,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 가압류 등이 등기되어 있었으나, 임의경매 개시로 인해 매각 후 대부분 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액은 1,042,240,000원으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 분석

본 건에는 '주식회사스카이포유'와 '이정록' 임차인이 있으며, 2019년 12월 11일에 전입(사업)하였습니다.

임차인의 보증금은 10,000,000원이며, 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

해당 임차인은 대항력을 보유하고 있는 것으로 분석됩니다.

개인정보 보호를 위해 임차인 이정록 님은 이 님으로 표기됩니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

기록된 권리 분석상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 특별히 확인되지 않았습니다.

다만, 앞서 언급된 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하게 될 수 있는 잠재적 부담입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 주안동 일대는 주안국가산업단지와 인접하여 관련 산업 시설들이 밀집한 지역입니다.

지식산업센터, 공장, 물류센터 등이 주를 이루며, 산업 활동에 필요한 다양한 지원시설 및 근린생활시설이 발달해 있습니다.

4.2. 주변 시설

인근에는 제조업체, IT 기업, 물류 회사 등 다양한 업종의 사업체들이 입주해 있습니다.

또한, 근로자들을 위한 식당, 카페, 은행, 편의점 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 상권으로서의 기능이 활발합니다.

검색 결과, 본건 주변에 직접적인 혐오시설이나 환경에 중대한 부정적 영향을 미칠 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'주안 J TOWER 2차 지식산업센터' 내에 기본적인 편의시설(구내식당, 카페 등)이 있을 것으로 예상되며, 단지 주변 상업지역에 외식, 쇼핑, 금융 등 다양한 편의시설이 풍부합니다.

5.2. 공공시설

주안국가산업단지 관리사무소, 관련 행정기관, 소규모 공원 등이 인근에 위치하여 업무 및 생활에 필요한 공공시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 10,000,000원 인수 가능성이 주요 리스크입니다. 차임이 0원인 점은 특이사항으로, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 일반 물건에 비해 권리 관계가 복잡하거나 특수한 사안이 있을 수 있어 더욱 신중한 분석이 요구됩니다.

* 내부 복층 설치: 건축물대장상 용도 외의 구조 변경(복층 설치)은 불법 건축물에 해당될 소지가 있으므로, 감정평가서 외 별도의 현황 확인이 필요합니다.

6.2. 시장/물리적 리스크

* 공장 용도: 본건의 용도가 공장으로, 향후 다른 용도로의 전환 시 가치 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 관리: 2019년 사용승인된 건물로, 향후 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구의 산업 중심지에 위치한 지식산업센터 내 공장입니다.

뛰어난 입지와 교통 여건은 장점이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 차임 0원의 특이사항, 내부 복층 설치 등은 잠재적 리스크 요소로 작용합니다.

투자를 고려하신다면, 임차인과의 명도 협상, 내부 상태 면밀히 확인, 향후 공장 용도의 시장 전망 등을 종합적으로 검토하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 우수한 입지: 주안국가산업단지 인근으로 관련 기업체 접근성이 매우 좋습니다.

* 산업 활동 최적화: 지식산업센터 내 공장으로 제조, 연구, 물류 등 다양한 사업 목적에 활용 가능합니다.

* 경매를 통한 시세 차익: 적절한 가격으로 낙찰 시 시세보다 저렴하게 취득하여 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 10,000,000원이 인수될 가능성이 높으므로, 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가 299,000,000원에서 인수 보증금 10,000,000원을 제외한 289,000,000원을 기준으로 하되, 물건의 특수성(임차인, 복층 등)과 시장 상황, 향후 명도 가능성 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.