나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [1] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 3층308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 63,690원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 목포지원 2025타경51697 (1)

3. 소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 3층 308호

4. 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호

5. 용도: 오피스텔

6. 토지면적: 6.81㎡ (약 2.06평)

7. 건물면적: 25.35㎡ (약 7.67평)

8. 감정가: 78,000,000원

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 접근이 용이합니다.

1.1. 3. 토지이용계획

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 속하며, 가축사육제한구역(200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) 및 상대보호구역(2025-11-04)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부현황

* 소유권보존신탁: 2019년 07월 10일, 주식회사무궁화신탁

* 근저당권 (말소기준권리): 2021년 09월 07일, 케이씨유엔피엘대부주식회사 (채권액: 2,376,000,000원)

* 압류: 2024년 06월 17일, 무안군 (세무과-00 3078) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정: 2025년 11월 19일, 온천장신용협동조합 (채권액: 1,793,910,000원) - 매각으로 소멸

1.2. 2. 권리 소멸 여부

말소기준권리인 2021년 09월 07일자 근저당권보다 나중에 등기된 권리(압류, 임의경매개시결정)는 본 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임. (금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

1.3. 1. 상권 특성

본 물건은 목포대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 영향을 받는 지역입니다. 주변에 근린상가 및 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔의 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 주변 시세

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 면적(약 7.67평)의 오피스텔이 2025년 07월 70,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가 78,000,000원 대비 소폭 낮은 수준입니다. 다만, 다른 거래 사례는 더 작은 면적(약 6.60평)이 40,000,000원에 거래되어, 면적에 따른 시세 차이가 존재하는 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 편의시설

* 난방: 보일러에 의한 개별난방

* 기타: 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

1.4. 2. 주거 편의시설

대학가 인근으로 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상업시설, 편의점, 식당 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 미납관리비

2025년 12월 기준 미납관리비 63,690원이 발생한 것으로 조사되었습니다 (현황조사보고서 참조). 이는 낙찰 후 인수될 수 있는 부분이므로 반드시 확인 및 정산해야 합니다.

1.5. 2. 임대관계 미상

임대관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 관계 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2019년 준공)이며 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 대학가 상권으로 임대 수요가 예상되나, 최근 실거래가가 감정가보다 낮게 형성된 점은 주목할 필요가 있습니다. 또한, 미납관리비 및 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 인근으로 안정적인 임대 수요 기대 가능

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물

* 최근 실거래 사례(약 7.67평, 7천만원)와 감정가(7천8백만원)를 고려한 가격 접근 기회

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 거래 사례, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 현 시세와 물건의 제반 상황을 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다. 유사 면적의 최근 실거래가(70,000,000원)와 감정가(78,000,000원)를 기준으로, 3층이라는 점을 감안하여 감정가 하단부에서 실거래가 상단부 사이를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 74,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.