나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52225 [1] 서울특별시 마포구 성산동 210-4 대명파크뷰 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 연남동 소재 "경성고등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근에 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2014.03.18) 외벽 : 석재 마감, 창호 : 샤시창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, CCTV설비, 주차장설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-10-12), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52225 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 210-4 대명파크뷰 4층404호

용도: 다세대주택

감정가: 244,000,000원

토지 면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

건물 면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 대항력있는임차인

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 "경성고등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근에 단독주택, 다세대주택, 학교, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 건물의 구조 및 사용 승인일

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 제4층 제404호로서, 2014년 3월 18일 사용승인되었습니다. 외벽은 석재 마감, 창호는 샤시창호 마감입니다.

* 토지의 형상 및 이용 상태

인접지 대비 평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

본건은 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. for 외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대), 토지거래계약에관한허가구역(2025.10.20.~2026.12.31. for 아파트 한정)입니다.

* 주변 혐오시설

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 11월 19일 접수된 김성삼의 강제경매 (갑3) 등기입니다.

* 등기부채권 총액

서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52225) 등기부채권 총액은 0원입니다.

* 인수 보증금 합계

인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 별도로 인수하지 않아도 됨을 의미합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017년 2월 28일

확정일자: 2017년 2월 14일

대항력: 있음

비고: 임차인이 본 경매의 채권자(갑3)로서, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황으로 판단됩니다.

* 주의 문구

임차인 김 은 대항력이 있으나, 배당신고일자(2025년 11월 14일) 및 인수 보증금 합계가 0원으로 처리되어 낙찰자가 보증금을 추가로 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인의 배당 현황 및 채권액에 따라 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성은 상존하므로 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 실거래가 정보 분석

제공된 주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적대의 다세대주택 거래 사례는 직접적으로 확인되지 않았습니다.

가장 유사한 정보로는 2017년식, 50.86㎡(약 15.39평)의 다세대주택이 2026년 7월 4일 515,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 해당 사례의 면적당 가격은 약 10,125,830원/㎡입니다.

2009년식, 60.02㎡(약 18.16평)의 다세대주택이 2026년 6월 6일 470,000,000원에 거래된 사례의 면적당 가격은 약 7,830,723원/㎡입니다.

본건의 감정가는 244,000,000원으로, 면적(29.87㎡) 기준 면적당 가격은 약 8,168,731원/㎡입니다.

감정가는 인근 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 특히, 동일 면적대의 소형 다세대주택은 희소성이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 인근에 "경성고등학교"가 위치합니다.

* 편의시설: 단독주택, 다세대주택, 공원 및 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는임차인: 임차인 김 은 대항력이 있으며, 보증금 230,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 금액은 0원이지만, 명도 진행 시 법적 절차 및 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 토지이용계획: 다수의 법적 제한(상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등)이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 서울 마포구 성산동에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가 244,000,000원에 경매가 진행 중입니다. 대항력있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 본 경매의 채권자로서 보증금 인수 금액이 0원으로 처리되어 권리상의 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가는 합리적인 수준이며, 소형 면적이라는 희소성을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 명도 과정에서의 리스크와 토지이용계획상의 제한 사항은 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자포인트

* 대항력있는 임차인의 보증금 인수 부담 없음: 낙찰자가 임차인의 230,000,000원의 보증금을 인수할 필요가 없어 실질적인 초기 투자 비용 부담이 적습니다.

* 소형 면적의 희소성: 29.87㎡(약 9.04평)의 소형 면적은 1인 가구 증가 등 주거 트렌드에 부합하며, 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 실거래가 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 244,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 하는 임차인의 보증금은 0원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적대의 거래 사례는 적으나, 제공된 실거래가 정보를 토대로 볼 때 본건의 감정가는 시장가 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없고, 소형 면적의 희소성 및 지역적 수요를 고려하여 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

예상 입찰가: 256,200,000원 (감정가 대비 약 105%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.