나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9097 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3847 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 ‘무릉초등학교’ 남서측 원거리에 위치하고, 주위는 전 및 단독주택, 양어장 등 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 부정형의 토지로서, 전으로 이용중 임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약3m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
수목 및 담장 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경9097 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 정보

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 3847

용도: 전 (밭)

토지 면적: 3141.00㎡ (약 950.15평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

감정가: 995,697,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 수목 및 담장 포함 평가됨.

주의사항: 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다. 농지법 개정에 따라 농지위원회 심의 후 14일 이내 발급될 수 있으므로, 입찰 전 해당 행정관서에 사전 문의 및 신청이 가능합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 무릉리 소재 '무릉초등학교'로부터 남서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 전(밭), 단독주택, 양어장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

제반 차량의 접근이 가능하며, 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로 폭 약 3m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 이용 상태

인접 토지 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 감정평가 요약에 따르면, 공부상 지목은 '전'이나 현황 일부는 '도로'로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. 또한, 지상에 소재하는 소유자 미상의 수목(코크스야자, 소철 등) 및 담장은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 계획관리지역에 속해 있습니다. 또한, 다음과 같은 여러 법규에 의한 제한 사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역 (2023. 10. 20. 고시, 1000m 이내 일부 제한)

* 경관보전지구 4등급 (2023-01-30 저촉)

* 경관보전지구 5등급 (2023-01-30 저촉)

* 생태계보전지구 5등급 (2023-01-30)

* 지하수자원보전 4등급 (2023-01-30)

* 지하수자원특별관리구역 (2020-07-01)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건 토지 등기부상 소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

* 1984-06-18: 소유권 이전 (강성숙)

* 2006-05-04: 소유권 이전 (서정례)

* 2015-03-17: 소유권 이전 (최혜경)

근저당권 및 임의경매 설정 등기 내역은 다음과 같습니다.

* 2022-09-15: 근저당권 설정 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 660,000,000원) - 말소기준권리

* 2022-09-15: 지상권 설정 (대정신용협동조합) - 말소 (등기부요약 상)

* 2023-02-24: 근저당권 설정 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 60,000,000원) - 말소

* 2025-11-14: 임의경매 개시 결정 (대정신용협동조합, 600,000,000원) - 말소

등기부 채권 총액: 720,000,000원.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

말소기준권리는 2022년 9월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다. 상기 등기된 권리들은 일반적으로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건 명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 명시되어 있으나, 등기부 요약 상으로는 을11번 지상권 설정이 말소된 것으로 기재되어 있어, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 현황은 파악되지 않았습니다. '감정평가서 요약' 및 '물건 명세서'에 '임대 관계: 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 점유자나 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권 분석

본 물건은 서귀포시 대정읍의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 주로 농경지, 단독주택, 양어장 등으로 구성되어 있어 활발한 상업 지구보다는 전원적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 대형 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 인근 관광지로는 송악산 전망대 등이 있으나, 본 토지와의 직접적인 상업적 연계성은 낮아 보입니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

가장 근접한 교육 시설로는 무릉초등학교가 있습니다. 이는 어린 자녀가 있는 세대에게는 장점이 될 수 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

주변은 농경지와 주택 등이 혼재된 한적한 환경을 가지고 있습니다. 무릉2리는 '무릉도원마을'로 알려져 있으며, 지역 특산물(감귤 등)을 활용한 체험 프로그램이나 마을 축제 등이 간헐적으로 개최되는 것으로 보입니다. 대형 편의시설이나 문화 시설은 차량 이동이 필요한 거리일 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 확인

주변 지도 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 그러나 농업 지역의 특성상 양어장 등이 존재하므로, 해당 시설로 인한 환경적 영향은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명 필수

본 물건은 농지로서, 취득 시 반드시 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는다는 점은 매우 중요한 리스크입니다. 농지취득자격증명 발급 절차가 까다로울 수 있으며, 실제 농업 경영 계획 등 구체적인 준비가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제약

계획관리지역에 속하나, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원 관련 여러 등급 지정이 있어 향후 토지 이용 또는 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. 공부와 현황의 불일치

공부상 지목은 '전'이나, 현황 일부가 '도로'로 이용 중이라는 점은 향후 토지 경계나 이용 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 매각에서 제외되는 물건

지상에 소재하는 이동식 컨테이너 1기는 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 별도로 처리해야 합니다.

6.5. 소멸되지 않는 권리 가능성

등기부상 '말소'로 표기된 지상권이 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 점은 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있으므로, 반드시 소명 및 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 대정읍의 농경지로서, 넓은 면적을 감정가 수준으로 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 농지 취득 자격 증명 필수, 다양한 개발 제한, 공부와 현황 불일치, 그리고 소멸되지 않을 수 있는 권리 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히 농지 취득 자격 증명은 실제 영농 의사가 있거나 관련 법규를 숙지한 경우에만 취득이 용이하므로, 철저한 사전 조사 없이는 접근이 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 또는 전원생활 목적

본 토지는 실수요자로서 농업 경영을 하거나 전원생활을 영위하고자 하는 분에게 적합할 수 있습니다.

8.2. 낮은 경쟁률 기대

농지 취득 자격 증명 등 진입 장벽으로 인해 일반 투자자들의 관심이 낮아 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 995,697,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(농지취득자격증명 발급 관련 비용, 임대차 관계 확인 및 해결 비용, 제외 물건 처리 비용, 소멸되지 않는 권리 인수 비용 등)과 토지이용 제한으로 인한 미래 가치 하락 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 농지법 관련 규제 및 실제 영농 가능성, 주위 환경 등을 면밀히 분석한 후, 본인의 투자 목적과 위험 감수 수준에 맞춰 합리적인 가격을 산정하는 것이 중요합니다. 현재로서는 직접적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 위에서 언급된 여러 요소를 충분히 검토한 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.