나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31943 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 101-3 신일아파트 101동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 "전주송북초등학교" 동측 인근에 위치 하는 '신일아파트 101동 3층 309호'로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 서측으로 버스승강장 소재 간선도로(솔내로)가 진행함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 3층 309호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설 비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반 평탄한 아파트건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약20미터, 동측으로 폭 약10미터, 남측 및 북측으로 폭 약8미터 포장도로와 접 하며 출입구는 서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접 합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-01-03)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송북초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(전라고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(초록빛유치 원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 사용승인일이 확인되지 아니함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 101-3번지에 소재한 신일아파트 101동 3층 309호의 부동산 강제경매 물건입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 아파트 용도로 이용 중입니다.

감정가는 249,000,000원입니다.

토지 면적은 40.70㎡ (약 12.31평)이며, 건물 면적은 130.36㎡ (약 39.43평)입니다. 토지 및 건물 지분 면적도 동일하게 40.705㎡ (약 12.31평) 및 130.36㎡ (약 39.43평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 1994년 1월 1일로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라북도 전주시 덕진구 송천동1가에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다.

동측으로는 전주송북초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 서측으로는 버스 승강장이 위치한 솔내로 간선도로가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

아파트 단지는 서측 약 20미터, 동측 약 10미터, 남측 및 북측 약 8미터의 포장도로와 접하고 있으며, 주 출입구는 서측에 위치합니다.

토지 형상은 세장형으로 지반이 평탄한 아파트 건부지입니다.

토지이용계획상 본건은 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로에 접하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(송북초등학교, 전라고등학교, 초록빛유치원, 하버드유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 현재까지 소유권 변동이 있었으며, 여러 건의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있었습니다.

말소기준권리는 2011년 10월 10일 접수된 전북은행 근저당권(을5)입니다.

이보다 후순위에 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. (예: 근저당권 을7, 가압류 갑13, 갑16, 갑17, 갑20, 갑21, 압류 갑14, 갑19, 갑22, 갑25, 그리고 본건 경매 개시 결정권리인 강제경매 갑26)

등기부채권 총액은 215,696,895원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수받게 됩니다.

* 임차인 현황:

본 건에 대한 임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다.

다만, 임대차 관계는 미상으로, 실제 점유자와의 보증금 및 차임에 대한 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

2026년 6월 29일 거래: 전용면적 59.9㎡ (약 18.1평), 14층, 14,500만원 (평당 약 790만원)

2026년 7월 25일 거래: 전용면적 84.77㎡ (약 25.6평), 13층, 22,400만원 (평당 약 875만원)

2026년 7월 4일 거래: 전용면적 59.9㎡ (약 18.1평), 7층, 15,700만원 (평당 약 867만원)

본 건의 건물 면적은 130.36㎡ (약 39.43평)으로, 제공된 실거래가 정보의 면적보다 크기 때문에 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다.

최근 거래된 소형 평수 아파트의 경우 평당 약 790만원에서 875만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

본 건의 감정가는 249,000,000원으로, 면적(약 39.43평)을 환산하면 평당 약 631만원 수준으로, 최근 소형 평수 거래가보다 낮은 가격입니다. 이는 감정 시점과 최신 시세의 차이, 또는 대형 평수 아파트의 시세 특성일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 전주송북초등학교, 전라고등학교, 초록빛유치원, 하버드유치원 등 다수의 교육 시설이 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

서측의 솔내로 간선도로 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 승강장이 도보 거리에 있어 교통이 편리합니다.

본 건물은 총 20층 중 3층에 위치하며, 철근콘크리트조로 건축되었습니다.

도시가스에 의한 개별난방 방식이며, 위생, 급배수, 화재 탐지 및 경보, 소화전, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

총 641대의 주차 공간(실내 기계식 329대, 실외 기계식 312대) 확보되어 있어 주차 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자와의 관계 및 명도 과정에 대한 추가 확인이 필요합니다. (다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.)

* 건축물 정보 상이: 기타참고사항에 사용승인일이 확인되지 아니한다고 기재되어 있으나, 아파트 정보 상에는 1994년 1월 1일로 기재되어 있습니다. 관련 서류 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 일반적인 주거 지역으로, 소음이나 공해를 유발하는 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건 전주지방법원 2025타경31943호 경매 물건은 전주시 덕진구 송천동 신일아파트 101동 3층 309호로, 편리한 교통 및 우수한 교육 환경을 갖춘 입지 조건을 자랑합니다. 권리 분석상 모든 후순위 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 비록 임대차 관계 미확인 등 일부 확인이 필요한 사항이 있으나, 넓은 면적과 안정적인 주거 환경을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 초등학교와 근접하고 주요 도로에 인접하여 주거 편의성 및 생활 인프라가 우수합니다.

* 안전한 권리 인수: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

* 넓은 주거 공간: 130.36㎡ (약 39.43평)의 면적으로, 쾌적하고 넓은 주거 공간을 제공합니다.

* 시세 대비 잠재력: 감정가가 최근 거래가 대비 상대적으로 낮은 수준일 가능성이 있어, 시세 상승 시 추가적인 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 249,000,000원입니다.

최근 거래가 분석에서 본건과 같은 대형 평수의 직접적인 데이터는 부족하나, 소형 평수의 평당 가격이 약 790만원~875만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가(평당 약 631만원)는 합리적이거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

권리상 인수할 부담이 없고 입지가 양호한 점, 그리고 현재 시장 상황을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

(본 제안은 제공된 정보를 바탕으로 한 것이므로, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 조사, 그리고 본인의 자금 계획 및 위험 감수 능력을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.