나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503829 [1] 대전광역시 유성구 관평동 1354 중앙하이츠 2층207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "배재대학교 대덕밸리캠퍼스" 남동측 인근에 위치하는 중앙하이츠 제2층 제207호로서, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 공장 등이 혼재 하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 중 2층 207호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감임. 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측과 북동측으로 폭 약 23미터 내외의 포장도로 및 보행장전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역(대덕연구 개발특구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구<연구개발특구의 육성에 관한 특별법> 임.

공부와의 차이

대상물건의 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
- 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503829 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 관평동 1354 중앙하이츠 2층 207호

용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔 이용 중

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 및 건물 정보

토지면적: 8.27㎡ (약 2.50평)

토지지분: 8.265㎡ (약 2.50평)

건물면적: 23.25㎡ (약 7.03평)

건물지분: 23.2455㎡ (약 7.03평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 중 2층 207호

사용승인일: 2022년 3월 2일

1.4. 감정평가 요약

감정가: 113,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 대전광역시 유성구 관평동 소재 "배재대학교 대덕밸리캠퍼스" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 가장형 평지입니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업)에 해당하며, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 지방산업단지, 상업구역, 연구개발구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건이 소재하는 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

물건지는 남동측과 북동측으로 폭 약 23미터 내외의 포장도로 및 보행자 전용도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전1번신탁등기말소(갑2), 주택임차권(을1), 가압류(갑3), 강제경매(갑6) 등의 권리 내역이 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 3월 14일

확정일자: 2023년 2월 24일

배당신고일자: 2025년 3월 20일

대항력: 있음

비고: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2023년 10월 13일 접수된 삼성카드 가압류(갑3)입니다. 이에 따라 을구 1번 순위 주택임차권(김예슬, 2025년 3월 20일 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 현재 진행 중인 강제경매(갑6) 역시 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대전 유성구 관평동 일대는 대덕테크노밸리 내 상업 및 업무 지구에 속해 있어 관련 기업체 종사자 및 대학(배재대학교 대덕밸리캠퍼스)의 수요가 예상됩니다. 주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다. 공장 등이 혼재하는 지역 특성상, 향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다. 구글 지도 등 외부 지도 서비스 검색 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으며, 전반적으로 비즈니스 및 주거 복합 지역의 형태를 띠고 있습니다.

5. 생활정보

배재대학교 대덕밸리캠퍼스가 인근에 위치하여 학생 및 교직원의 수요가 잠재적으로 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다. 또한, 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 가능한 위치입니다. 건물 자체적으로는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 인수 문제입니다. 해당 임차인의 보증금 105,000,000원이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 추가적인 비용 부담으로 이어지므로, 인수되는 보증금액을 고려한 총 투자 비용 산정이 필수적입니다. 또한, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용으로 이용 중인 점, 그리고 "별도등기"가 있다는 점은 향후 행정적인 문제나 추가적인 권리 관계 확인의 필요성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 주요 산업 및 상업 단지 내에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 감정가는 1억 1천3백만원이나, 가장 최근 동일 층 매매 사례가 9천4백만원에 거래된 점을 고려할 때 시세 조사가 필요합니다. 무엇보다 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5백만원을 인수해야 하는 중대한 부담이 존재하므로, 이 부분을 감안한 신중한 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2022년 사용승인)로 비교적 양호한 상태 유지

* 대덕테크노밸리 내 입지로 산업단지 종사자 및 관련 수요 기대

* 배재대학교 대덕밸리캠퍼스 인접으로 인한 임대 수요 가능성

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 감정가(113,000,000원)와 최근 동일 층 매매가(94,000,000원), 그리고 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

다만, 매수인에게 인수되는 임차인의 보증금 105,000,000원이 존재하므로, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 대비 합리적인 수준이 되는지 면밀히 검토해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외한 물건 자체의 시장 가치에 초점을 맞춰, 본 건의 경우 최근 동일 층 매매가(94,000,000원) 및 감정가를 참고하여 100,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원으로 제시합니다.

이 경우 총 취득 비용은 약 205,000,000원 (입찰가 100,000,000원 + 인수 보증금 105,000,000원)이 될 수 있습니다. 이는 보증금 인수 비용을 반드시 고려해야 함을 의미합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.