나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22227 [1] 경상남도 통영시 무전동 374-43 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 무전동 소재 통영시청 제2청사 북서측 인근에 위치하며, 주위 는 근린시설 및 주택 등이 혼재하는 후면 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 세장형 평지, 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2.철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 3층건으로, 외벽 : 화강석 및 치장벽돌, 몰탈위페인트 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 알미늄샷시창 및 하이샷시창 마감.

이용상태

2.근린생활시설(1,2층) 및 주택(3층).

설비내역

제반 위생설비 및 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠조적조 슬래브지붕 옥상(계단실등) 약22.3㎡, ㉡철파이프조 판넬지붕 옥상(가추) 약4.5㎡가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상㉠,㉡) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22227 (1)

소재지: 경상남도 통영시 무전동 374-43번지 (신주소: 경상남도 통영시 안개로 14-16)

용도: 근린주택

감정가: 349,935,400원

토지 면적: 200.10㎡ (약 60.56평)

건물 면적: 411.60㎡ (약 124.52평)

제시외 건물 면적: 26.80㎡ (약 8.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 통제영새마을금고

건축 연도: 1990년

구조: 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물

주 용도: 근린생활시설 (1,2층), 주택 (3층)

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 통영시 무전동 소재 통영시청 제2청사 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린시설 및 주택이 혼재된 후면 상가지대로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 토지는 북동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역 75m 이내)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 12월 13일 접수된 미륵도새마을금고 근저당 (을3) 입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고두환 (고 )

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2001-04-22

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 인수 또는 배당 여부에 따라 낙찰자의 부담이 발생할 수 있습니다. 보증금 1천만원에 대한 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인: 정우태 (정 )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-05

대항력: 없음

비고: 대항력 없는 임차인으로, 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계 (보고서 상): 0원.

단, 대항력 있는 임차인 고두환 씨의 보증금 1천만원은 별도의 인수 또는 배당 검토가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 통영시청 인근의 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하여 배후 수요 확보에 유리한 입지입니다.

1, 2층 근린생활시설과 3층 주택으로 복합 용도 사용이 가능하여 다양한 임대 수익 창출이 기대됩니다.

건물 내 임대 관계는 명확히 파악되지 않았으나, 복합 용도 건물 특성상 임차인 구성에 따라 임대 수익률 변동이 있을 수 있습니다.

제공된 주변 빌라/다세대 매매/임대 정보는 본건(근린주택)과 직접적인 비교 분석에 한계가 있으나, 지역 내 부동산 거래 동향을 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다. (단위: 만원)

* 2025년 5월, 50.72㎡ 연립주택 7,000만원에 매매

* 2026년 1월, 84.93㎡ 연립주택 8,550만원에 매매

* 2026년 5월, 54.29㎡ 연립주택 5,300만원에 매매

1.4. 생활정보

주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 양호하며, 통영시청 인근이라 기본적인 행정 및 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 고두환 씨의 존재입니다. 보증금 1천만원의 인수 여부 또는 배당 순위 확인이 필수적이며, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 보고서상의 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 대항력 있는 임차인의 보증금 1천만원 사이의 간극을 반드시 확인해야 합니다.

1990년에 건축된 건물로, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 또는 리모델링 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

가축사육제한구역 지정으로 인해 특정 업종 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 통영시 무전동의 요지에서 근린생활시설과 주택으로 복합 운영 가능한 근린주택입니다. 통영시청 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있으며, 자체 활용 가치 및 임대 수익 잠재력을 보유하고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 및 권리 인수에 있어 가장 중요한 검토 사항이며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 전략 수립이 필수적입니다. 건축 연도를 감안한 향후 관리 비용도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 복합 용도의 높은 활용도: 근린생활시설과 주택을 겸비하여 다양한 업종의 임대 또는 직접 사용이 가능합니다.

* 안정적인 입지: 통영시청 및 상업 지구 인근으로 풍부한 잠재 수요층 확보가 가능합니다.

* 명도 리스크 관리 시 시세차익 기대: 대항력 있는 임차인과의 협상을 성공적으로 이끌어낼 경우, 추가적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 349,935,400원

인수 보증금 합계 (보고서 상): 0원

주의: 대항력 있는 임차인 고두환 씨의 보증금 10,000,000원은 인수 또는 배당 검토 대상이므로, 실제 입찰가 산정 시 해당 금액을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

본 물건은 일반 다세대/빌라와 직접 비교하기 어려운 근린주택으로, 정확한 시세 산출을 위해서는 유사 물건의 매매 사례, 임대료 수준, 공실률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

권리관계(특히 대항력 있는 임차인)와 명도 비용, 향후 건물 관리 비용 등을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 감정가의 80% ~ 100% (약 279,948,000원 ~ 349,935,000원)

상기 범위는 감정가와 보고서 상의 인수 보증금을 기준으로 제시되었으나, 실제 인수 보증금 및 명도 관련 비용을 반드시 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.