나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22202 [1] 경상남도 거제시 연초면 연사리 716 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지구감정 · 평가일 2025.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 '상리마을' 남측 인근에 위치하며 부근으로는 단독주택, 농경지, 순수임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 대체로 평탄한 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 5동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : - 본건 토지 지상에 식재되어 있는 조경수 등은 일반적인 부동산 거래시 일괄하여 거래되는바 토지에 포함하여 평가하였으니, 입찰 및 경매 진행시 참고하시기 바랍니다. - 본건 토지의 위치 및 경계 확인은 지적도면을 기준으로 목측에 의하여 확인하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인 작업이 요구되오니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 기타조적구조 기타지붕 2층 건물로서, (사용승인일 : 2013.03.25.) 외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사되나 정상적인 작동여부는 미상입니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도, 사진용지' 참조.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상ㄱ~ㅁ) 매각 포함.
-[목록1] 건물 내부에 누수가 있는 것으로 확인됨.
-[목록2] 지상 조경수 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22202 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 연사리 716 (신주소: 경상남도 거제시 연사4길 119-1)

용도: 단독주택

감정가: 305,012,370 원

토지면적: 424.00㎡ (약 128.26평)

건물면적: 99.89㎡ (약 30.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제중앙신용협동조합

건물 구조: 기타 조적구조, 기타 지붕

건물 사용승인일: 2013년 03월 25일

건물 제시외 면적: 63.50㎡ (매각 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 연사리 소재 '상리마을' 남측 인근에 위치하며, 부근으로는 단독주택, 농경지, 순수 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다. 본건 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 이는 향후 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 을17 근저당권(2016년 03월 09일자)이 말소기준권리이며, 이에 따라 대부분의 권리는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라는 문구가 있으나, 실제 등기사항에는 지상권이 등재되어 있지 않아 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 명확하게 파악된 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 상업 시설이 밀집된 형태의 활발한 상권으로 보기는 어렵습니다. 다만, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요는 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 병원, 대형마트 등 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적이며, 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 교육시설

본건 주변의 학교 및 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 혐오시설

인근 지역에 대한 조사 결과, 과거 연초면 오비리 일대에 하수종말처리장, 쓰레기매립장, 조선기자재 공장 등이 위치했던 기록이 있으나, 현재 물건 소재지와 직접적인 연관성을 파악하기는 어렵습니다. 또한, 거제중앙 공공하수처리시설이 연초면 오비리에 위치하고 있습니다. 직접적인 영향을 받는지는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 누수: 감정평가서 상 건물 내부에 누수가 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 수리 비용 발생의 직접적인 요인이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 감정서상 ㄱ~ㅁ에 해당하는 제시외 건물 5동이 매각에 포함되어 있습니다. 이들 건물의 철거 또는 활용 방안에 대한 고려가 필요합니다.

* 조경수 포함 평가: 지상 조경수가 토지에 포함되어 평가되었으므로, 낙찰 후 별도의 관리 또는 처분이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 묶여 있어, 향후 건축 행위 등 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 중 여부, 임대료, 보증금 등 임대 관련 사항이 불확실합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 연사리에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다. 주위 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 차량 접근성은 양호합니다. 권리 분석상 인수할 만한 부담은 없을 것으로 보이나, 건물 내 누수, 제시외 건물 포함, 조경수 포함 평가 등 현황 조사 시 확인된 사항들이 존재합니다. 또한, 토지이용계획상 제한사항이 있어 투자 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 거제시 연초면 지역의 주거용 부동산으로, 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 단독주택으로, 리모델링 및 조경수 활용 등 토지 활용 방안에 대한 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 305,012,370 원

본 물건 주변 단독주택의 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 현재 제시된 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 내부 누수, 제시외 건물 존재, 조경수 포함 평가 등은 입찰가를 산정할 때 반드시 고려해야 할 사항입니다.

주변 단독주택 매매 시세를 보면, 대략 1억 2천만원부터 5억원 이상까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. 이는 토지 면적, 건물 상태, 입지 등에 따라 큰 차이를 보입니다.

건물 내부 누수 수리 비용, 제시외 건물 처리 비용, 조경수 관리 비용 등을 고려하고, 향후 지역 개발 가능성 및 본 물건의 구체적인 입지 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시세만을 기준으로 판단하기에는 본 물건의 하자 사항들을 감안할 필요가 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 2억 4천 4백만원 ~ 2억 7천 4백만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 하지만, 이는 시세 조사를 통한 추가적인 정보 수집 및 현장 답사를 통해 최종 결정해야 할 사항입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.