나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34328 [1] 광주광역시 서구 내방동 841-39 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 내방동 소재 '쌍촌역' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 상가 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측으로 상무대로를 통하여 타지역으로 진출입 가능함.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)은 평탄한 정방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)은 북측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 전통상업보전구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서 외벽 : 외장석, 몰탈위페인팅 등 내벽 : 타일 및 벽지마감 등 바닥 : 장판깔기 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 주상용(1층 : 상가, 2~4층 : 다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대상황 : 미상임. - 기타 : --

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2는 주상용(1층 : 상가 2~4층 : 다가구주택)으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34328 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 명OO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 서구 내방동 841-39 (도로명주소: 광주광역시 서구 월드컵4강로182번길 18-1)

용도: 다가구주택 (1층: 상가, 2~4층: 다가구주택)

감정가: 1,003,164,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 181.20㎡ (약 54.8평)

건물면적: 406.80㎡ (약 123.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 내방동 소재 '쌍촌역'(버스정류장) 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 남측으로 상무대로를 통하여 타 지역으로의 진출입이 용이함.

'쌍촌역' 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로

본건 기호(1)은 평탄한 정방형 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

북측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획

준주거지역, 도로(접합), 전통상업보전구역(유통산업발전법)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 5월 27일 접수된 광주광역시축산업협동조합 근저당권(210,000,000원)임.

건물 등기부상 말소기준권리는 2010년 11월 2일 접수된 광주광역시축산업협동조합 근저당권(210,000,000원)임.

매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 일부 임차권은 인수될 수 있음.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 이 중 일부는 대항력을 보유하고 있어 보증금 인수 부담이 발생할 수 있음.

물건명세서상 '목록2 을구 순위 4번 주택임차권(2024.12.04. 등기)은 그 보증금 전액이 변제되지 아니하면 말소되지 않음'이라는 기재는 해당 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음을 나타냄.

* 강진향 (보증금 22,000,000원, 전입 2010-02-22): 대항력 있음. 인수 예상 보증금 22,000,000원.

* 명미희 (보증금 21,000,000원, 전입 2010-03-12): 대항력 있음 (2024-12-04 등기, 을구 순위 4번). 인수 예상 보증금 21,000,000원.

총 인수 보증금 예상액: 43,000,000원 (22,000,000원 + 21,000,000원).

* 참고: 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 상기 대항력 있는 임차인들의 보증금을 합산한 43,000,000원은 인수될 가능성이 높은 금액임.

기타 임차인 현황:

* WANGXIUYAN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-09-09, 대항력 없음.

* ZHENGCHANGLIN: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-09-09, 대항력 없음.

* 강오석: 보증금 22,000,000원, 차임 0원, 전입 2016-11-10, 대항력 없음.

* 김선아: 보증금 22,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-02-27, 대항력 없음.

* 신성주: 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입 2013-06-18, 대항력 없음.

* 이소의: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-12-05, 대항력 없음.

* 채지훈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-02-27, 대항력 없음.

* 최팔용: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-05-16, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 '쌍촌역'(버스정류장) 인근 지역에 위치하며, 상무대로에 인접하여 교통 접근성이 우수한 주거 및 상업 혼재 지역임.

주변 지역은 지속적인 개발 가능성을 가지고 있으며, 배후 수요를 확보하기 유리한 입지임.

4.2. 업종 적합성

1층 상가는 주변 상무대로 및 주거 단지 이용객을 대상으로 하는 근린생활시설(소매점, 식당, 서비스업 등)로 운영하기에 적합함.

다가구주택 부분은 인근 직장인, 학생 등을 대상으로 하는 임대 수익형 부동산으로 안정적인 운영이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

'쌍촌역' 버스정류장 및 상무대로가 인접하여 대중교통 및 차량 이용이 편리함.

주변에 상무시장, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설이 분포함.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 서광초등학교, 상일초등학교, 운천초등학교, 상무중학교 등 교육 시설이 위치함.

광주한국병원, 상무메디컬타워, 광주기독병원 등 의료 시설 이용이 가능함.

5.3. 주변 녹지 및 공원

운천저수지, 상록근린공원, 산책공원 등 녹지 공간과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 부담

대항력 있는 임차인(강진향, 명미희)의 보증금 총 43,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높음.

명미희 임차인의 경우, 물건명세서에 '보증금 전액이 변제되지 아니하면 말소되지 않음'으로 명시되어 있어 인수 부담이 확정적임.

6.2. 공실 위험

다가구주택의 특성상 공실 발생 시 임대 수익에 직접적인 영향을 받음. 상가 또한 업종 변경, 경기 침체 등으로 인한 공실 가능성을 고려해야 함.

6.3. 지역 시장 변화

광주 지역 부동산 시장의 전반적인 변동성 및 서구 지역 개발 계획 등에 따른 가치 변동 가능성을 인지해야 함.

6.4. 혐오시설 유무

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경에 대한 부정적 영향은 적을 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구 내방동에 위치한 다가구주택으로, '쌍촌역'(버스정류장) 인근의 우수한 입지 조건과 1층 상가 및 상층부 다가구주택의 복합적 활용성을 갖춘 물건임.

감정가는 10억 3백만원 수준이며, 토지 181.20㎡, 건물 406.80㎡의 규모를 가지고 있음.

주요 리스크는 대항력 있는 임차인 2명(강진향, 명미희)으로부터 발생하는 보증금 총 43,000,000원 인수 부담임.

권리 분석상 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁의 소지는 적으나, 인수되는 임차인과의 원만한 협의 및 보증금 처리 계획이 중요함.

1층 상가와 2~4층 다가구주택으로 구성되어 있어, 안정적인 임대 수익 창출 및 향후 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건임.

8. 투자 포인트

* 입지: '쌍촌역'(버스정류장) 및 상무대로 인근의 편리한 교통망과 상업/주거 혼재 지역으로서 풍부한 배후 수요를 갖춤.

* 활용성: 1층 상가와 다가구주택으로 구성되어 있어 다각적인 수익 창출이 가능함.

* 가치 상승 잠재력: 지역 개발 및 수요 증가에 따라 향후 시세 상승 가능성이 있음.

* 수익성: 인수되는 임차 보증금 부담을 고려하더라도, 현장 조사를 통한 시세 및 임대 수익률 분석 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, 인수되는 임차 보증금 43,000,000원을 반드시 고려해야 함.

감정가 1,003,164,000원에서 인수 예상 보증금 43,000,000원을 차감한 금액을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 낙찰 가능한 적정 입찰가를 산출해야 함.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 경매가 진행되는 점을 감안할 때, 본건은 현장 조사를 통해 임대 수익률, 공실률, 건물 상태, 향후 가치 상승 여력 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

실제 투자 결정은 전문가와의 상담 후 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.