나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53721 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1369-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2025.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 북서측 부근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 단독주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 공동주택 내 4층 402호로 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시임.

이용상태

공동주택으로 이용 중임.

설비내역

위생, 급배수, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 안산시 상록구 사동 1369-3) 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 조남혁의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동 1369-3, 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53721 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 141,000,000원입니다.

토지 면적은 34.03㎡ (약 10.29평)이며, 건물 면적은 70.32㎡ (약 21.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경과 선순위임차권이 있으나, 이에 대한 상세한 주의사항이 있습니다.

주택도시보증공사(임차권자 조남혁의 승계인)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서(2026년 6월 1일자)를 제출하였으며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 '초당초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 다세대주택, 단독주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 주거 환경으로서의 제반 여건은 보통 수준입니다.

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려했을 때 교통상황 역시 보통으로 평가됩니다.

건물 북서측으로 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정 (2025타경53721) 등기입니다.

등기부등본상 소유권 이전 내역(이순, 이재철, 정성욱)과 함께 주택임차권(조남혁, 130,000,000원) 및 강제경매(주택도시보증공사, 130,000,000원) 등기 내역이 확인됩니다.

을9 등기인 임차인 조남혁의 주택임차권은 전입일자 2022년 8월 29일, 확정일자 2022년 7월 26일로 되어 있습니다. 그러나 본 경매의 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차권자 조남혁의 승계인으로서, 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으므로 매수인이 인수해야 할 임차보증금이나 기타 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 즉, 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

갑14 등기인 주택도시보증공사의 강제경매가 말소기준권리이며, 이보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 등기는 확인되지 않아 추가 확인이 필요한 부분입니다.

4. 상권분석

본건과 동일하거나 유사한 입지 및 면적의 다세대주택 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

2026년 7월 8일, 사동 1192-3번지 '에듀파크타운'(2022년 건축) 전용면적 66.65㎡(약 20.16평)가 268,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 13,293,651원 수준입니다.

2026년 7월 1일, 사동 1276-26번지 '리슈빌'(2020년 건축) 전용면적 71.52㎡(약 21.63평)가 249,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 11,511,789원 수준입니다.

2026년 7월 1일, 사동 1478-1번지 '삼성빌리지'(2001년 건축) 전용면적 59.83㎡(약 18.10평)가 105,000,000원에 거래되었으나, 건축 연도 및 건물 규모 등에서 차이가 있어 직접적인 비교 대상으로는 부적합할 수 있습니다.

분석 결과, 본건의 전용면적 70.32㎡(약 21.27평)와 유사한 규모의 최근 거래 사례(2026년 7월)에서 2억 4천 9백만 원에서 2억 6천 8백만 원의 시세가 형성되어 있습니다.

본건의 감정가 141,000,000원은 최근 시세보다 약 40% 이상 낮은 수준으로, 시세 차익 확보 가능성이 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 '초당초등학교' 북서측에 인접해 있어, 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거 밀집 지역이며, 공원 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 면에서는 차량 접근성이 양호하고, 인근에 대중교통 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

주택도시보증공사(HUG)가 임차권 승계인으로서 대항력을 포기하는 확약서를 제출함으로써 임차인 관련 부담은 사실상 해소되었으나, 확약서의 법적 효력과 임차권등기 말소 처리 과정을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 등기 내역이 확인되지 않습니다. 만약 실제 지상권이 존재할 경우, 해당 권리의 내용에 따라 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 수 있으므로, 등기부등본 및 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

본 건물은 2001년에 건축되어 약 25년이 경과한 노후 건물에 해당합니다. 향후 건물 유지보수 및 관리에 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치한 다세대주택으로, 최근 유사 물건들의 시세가 2억 4천 9백만 원 이상으로 형성되어 있음에도 불구하고 감정가는 1억 4천 1백만 원으로 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 높습니다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인 관련 권리 부담이 소멸되어 낙찰 후 명도 및 소유권 확보 과정에서 발생할 수 있는 위험 요인이 크게 감소하였습니다.

다만, 건물의 노후화 정도와 '소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권의 실제 존재 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 파격적인 감정가: 최근 실거래가 대비 약 40% 이상 낮은 감정가로, 충분한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확성: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인으로부터 발생할 수 있는 보증금 반환 채무 등 인수 부담이 없습니다.

안산시 개발 잠재력: 신안산선 개통 예정 및 안산사이언스밸리 조성 사업 등 지역 개발 호재는 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

유사 면적의 최근 매매가는 2억 4천 9백만 원에서 2억 6천 8백만 원으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 1억 4천 1백만 원으로 시세보다 현저히 낮습니다.

HUG의 대항력 포기 확약으로 권리상 인수 부담이 없는 점, 그리고 안산시의 지속적인 개발 호재를 고려할 때, 시장가 대비 보수적으로 75% 수준의 입찰가를 산정합니다.

최근 실거래가 평균 및 본건 면적을 고려한 예상 시장가는 약 2억 5천 5백만 원으로 추정됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 1억 9천 5백만 원 으로 제안합니다. 이 가격대를 기준으로 입찰 전략을 수립하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.