나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51706 [1] 전라남도 목포시 용해동 973 포미타운주공1단지 107동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광감정 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 용해초등학교 남측 인근에 위치하는 '포미타운주공 1단지 107동 5층 506호'로, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 택지개발지구로 주거환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물(사용승인일:2004.11.26)내 5층 506호로 외벽: 콘크리트위 페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 시설됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트부지임.

인접 도로상태등

3면이 도로에 접하며, 동측과 서측 도로를 이용하여 차량통행함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음

물건 비고

미납관리비 약 210,000원(25년 12월 기준)있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호

목포지원 2025타경51706 (1)

2. 소재지

전라남도 목포시 용해동 973 포미타운주공1단지 107동 5층506호

2. 용도

아파트

2. 감정가

107,000,000원

2. 토지면적

40. 99㎡ (약 12.40평)

2. 토지 제시외면적

0. 00㎡

2. 건물면적

51. 74㎡ (약 15.65평) (전용면적)

추정 분양면적: 약 59.99㎡ (약 18.15평)

2. 건물 제시외면적

0. 00㎡

2. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 경매구분

부동산 임의경매

2. 채권자

목OOOOOOO

2. 준공년도

2004년 11월 26일

2. 건축물개요

* 토지 대지면적: 32,427.6㎡ (단지 전체)

* 건축 연면적: 60,569.954㎡ (단지 전체)

* 총 세대수: 734세대 (단지 전체)

* 총 동수: 9개동 (단지 전체)

* 해당 동 층수: 15층 중 5층

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 목포시 용해동 소재 용해초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성된 택지개발지구 내에 자리하고 있습니다.

2. 교통상황

* 본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 주변으로 3면이 도로에 접해 있어 동측과 서측 도로를 통한 차량 접근성이 좋습니다.

2. 토지이용계획

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (공동주택용지), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구입니다.

2. 기타 입지 정보

* 목포남초등학교, 목포덕인중학교, 목포고등학교 등의 학군 내에 위치합니다.

* 다만, 일부 분석 자료에서는 거주환경 및 교통에 대한 주의가 요구된다는 의견도 있습니다.

1.2. 권리분석

2. 말소기준권리

* 목포신용협동조합 근저당 (접수일자: 2025년 03월 20일, 채권최고액: 84,000,000원)

2. 총 등기부채권액

* 84,000,000원 (근저당) + 30,000,000원 (근저당) = 114,000,000원

2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 없음 (권리 내용상 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.)

2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

2. 주변 상권

* 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 용해초등학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 소규모 상권 형성에 유리합니다.

2. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 포미타운주공1단지

* 사용승인일: 2004년 11월 26일

* 총 세대수: 734세대

* 최고층: 15층

* 단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

2. 편의시설

* 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 용해초등학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

2. 주차 정보

* 지상 주차대수: 3대

* 지하 주차대수: 25대

* 주차대수 합계: 482대 (세대당 약 0.65대)

* 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 미납관리비

* 약 210,000원 (2025년 12월 기준)의 미납 관리비가 존재합니다. 이는 낙찰 후 인수 또는 별도 정산이 필요할 수 있으므로 관리사무소에 정확한 내역을 확인해야 합니다.

2. 현장 조사 제약

* 조사 당시 폐문부재로 인해 외부 관찰만 가능하여, 내부 상태에 대한 정확한 파악에 제약이 있었습니다. 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

1.6. 종합의견

2. 본 물건은 목포시 용해동에 위치한 포미타운주공1단지 아파트로, 준공 후 20년이 경과하였으나 전반적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

2. 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 최근 실거래가 분석 시, 유사 면적대의 아파트가 98,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 감정가는 107,000,000원입니다.

4. 다만, 미납 관리비 존재 및 현장 조사 시 내부 확인의 제약 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자포인트

2. 안정적인 주거 지역 내 위치: 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집된 택지개발지구에 속해 있습니다.

2. 교육 환경: 인근 초, 중, 고등학교 등 교육 시설 접근성이 좋습니다.

2. 권리관계 명확: 인수할 임차인이 없고, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸 예정으로 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

2. 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때, 향후 시세 상승 여력을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

2. 최근 실거래가 분석:

* 전용 51.74㎡ (본건과 유사 면적): 2026년 5월 98,000,000원

* 전용 59.99㎡: 2026년 5월 105,000,000원, 2026년 6월 122,000,000원

2. 감정가: 107,000,000원

2. 종합 고려사항:

* 본건은 전용면적 51.74㎡이며, 최근 유사 면적 물건이 98,000,000원에 거래되었습니다.

* 하지만 층수, 내부 상태, 단지 내 선호도 등을 고려해야 합니다.

* 감정가(107,000,000원)는 최근 거래가보다 높은 수준입니다.

* 잠재적 리스크(미납관리비, 내부 확인 불가)를 감안해야 합니다.

2. 예상 입찰가 범위:

* 현재 시세 및 감정가, 경매 물건의 특성을 고려할 때, 100,000,000원 ~ 107,000,000원 사이에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 투찰 시에는 내부 상태, 현장 방문을 통한 추가 정보 수집, 물건의 선호도 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.