나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21002 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 월포동 2-102 하이파이빌라 4층비호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 장군동1가 소재 "월영초등학교" 남동측에 위치하 며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 4층 비호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등. 창 호 : 스테인리스 및 PVC 창호.

이용상태

공부상 근린생활시설이며, 폐문부재로 인하여 내부확인은 불가하나, 사무실 및 휴게실, 화장 실 등으로 이용 중인 것으로 탐문조사 됩니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 8차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-30)(무학산구릉지 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 인근 유사물건 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 업무진행시 대상물건의 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인이 요망됩니다.

물건 비고

공부상 근린생활시설임. 감정평가서에 의하면, 폐문부재로 인하여 내부확인은 불가하나 사무실 및 휴게실, 화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 마산지원 2025타경21002 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 표시

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 월포동 2-102 하이파이빌라 4층비호

신주소: 경상남도 창원시 마산합포구 해안대로 137 (월포동)

건물명: 하이파이빌라

층/호: 4층 비호

용도: 공부상 근린생활시설 (사무실, 휴게실, 화장실 등으로 이용 추정)

1.3. 면적 및 건물 구조

토지면적: 23.99㎡ (약 7.26평)

토지지분: 23.99㎡ (약 7.26평)

건물면적: 58.44㎡ (약 17.68평)

건물지분: 58.44㎡ (약 17.68평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건물규모: 지하 1층, 지상 11층 중 4층

1.4. 평가 정보

감정가: 58,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 월영초등학교 남동측에 위치하며, 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 및 지형

토지는 사다리형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용계획

제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)에 해당합니다.

가축사육제한구역(전부제한) 및 중점경관관리구역(무학산구릉지)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(정명자, 박미, 국형윤) 이력과 다수의 근저당 및 가압류가 존재하였으나, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

2016년 1월 11일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당(을1)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 1,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업자등록일): 2025년 5월 14일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

임차인 이병상 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 100만원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

3.5. 총 채권 합계

등기부채권 총액은 187,008,517원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 함께 분포하고 있어, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

4.2. 용도 적합성

공부상 근린생활시설로 등재되어 있으며, 실제 내부가 사무실, 휴게실, 화장실 등으로 이용 중인 것으로 탐문 조사된 점은 해당 용도에 대한 잠재적 수요를 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 인근에 월영초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주변의 근린생활시설 및 상업지역을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 곤란

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 감정평가 역시 외부 관찰 및 탐문 조사에 기반하였으므로, 실제 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

6.2. 건물 주 용도와의 차이

건축물대장상 건물 전체의 주 용도가 공동주택(아파트)으로 되어 있으나, 본건은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있습니다. 이는 향후 건물 관리, 재건축 등 집합건물 관련 의사결정 과정에서 이견이 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 현황 조사 시점 이후 변동 가능성

내부 이용상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 요망되므로, 현재 상태와 다를 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구에 위치한 근린생활시설 용도의 부동산입니다. 월영초등학교 인근에 자리하며 교통이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 내부 확인 불가라는 리스크가 있으나, 공부상 근린생활시설로 등재되어 있고 사무실 등으로 활용된 점은 긍정적입니다. 권리 관계는 모두 말소될 예정으로 인수 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 지역 내 적정 가격대의 근린생활시설 물건.

* 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 권리상 안전함.

* 월영초등학교 인접으로 교육 환경 양호.

* 내부 미확인으로 인한 잠재적 가치 상승 또는 수리 비용 발생 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 58,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다. 다만, 내부 확인 불가 및 건물 주 용도와의 차이 등 리스크 요인을 고려하여, 현장 실사 및 추가적인 권리 분석 후 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다. 감정가를 기준으로 향후 임대 수익률 및 내부 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 낙찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.