나이스옥션 법원경매 목포 2025타경546 [1] 전라남도 영암군 삼호읍 삼포리 산96 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 삼포리 소재 "하촌마을" 서측 인근[일련번호 1)] 및 전라남도 무안군 운남면 내리 소재 "원동마을" 북동측 인근[일련번호 2)] 및 전라남도 무안군 청계면 남성리 소재 "남성마을" 남서측 인근[일련번호 3)] 및 전라남도 무안군 해제면 창매리 소재 "매안마을" 북동측 근거리[일련번호 4)]에 위치하며, 주위는 지방도주변 야산지대 및 순수 농경지대, 면소재지내 농경지대, 해안 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사이며, 자연림 및 일부 철탑부지, 선하지임. 일련번호 2) 부정형 완경사이며, 전임. 일련번호 3) 부정형 평지이며, 답 및 일부 도로임. 일련번호 4) 부정형 평지이며, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 맹지임. 일련번호 3) 서측 일부를 관통하여 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로가 개설됨. 일련번호 4) 북측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 보전녹지지역(2025-01-21), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 일련번호 2) 계획관리지역(2015-02-03), 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 3) 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(300m제한구역_젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 4) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

본건 토지 일련번호 1)은 공부상 지목이 "임야" 이나, 현황은 "자연림 및 일부 철탑부지, 선하지" , 일련번호 3)은 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "답 및 일부 도로" , 일련번호 4)는 공부상 지목이 "답" 이나, 현황은 "전" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지
현황 자연림 및 일부 철탑부지, 선하지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경546 (1) 사건으로 진행되는 본 물건은 전라남도 영암군 삼호읍 삼포리 산96에 소재한 임야입니다.

감정가는 67,392,000원이며, 토지 면적은 2808.00㎡ (약 850.7평)입니다.

매각 대상은 토지이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 광주어룡신용협동조합이며, 특이사항으로 선순위지상권 및 공동담보가 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 영암군 삼호읍 삼포리 소재 "하촌마을" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 지방도 주변의 야산지대 및 순수 농경지대로 이루어져 있습니다.

차량 출입은 가능하나, 본건 토지(일련번호 1)는 맹지이며, 현황 자연림 및 일부 철탑부지, 선하지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 보전녹지지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 공익용산지, 준보전산지 관련 규제를 받습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 선순위 지상권 및 구분지상권이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

등기부등본상 을구 순번 19번과 20번에 한국전력공사 명의의 지상권 및 구분지상권이 설정되어 있으며, 각각 철탑부지 92㎡ 및 송전선로 통과 상공 344㎡에 대한 권리입니다. 이 권리들은 인수 대상이며, 존속기간은 해당 시설이 존속하는 기간까지입니다.

채권자인 광주어룡신용협동조합의 근저당권(을구 23번)이 말소기준권리이며, 이 외의 다른 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 임야로서 농경지대 및 야산지대로 둘러싸여 있어 직접적인 상권 형성은 미미한 지역입니다.

인근 지역의 개발 현황으로는 삼호읍 저두마을의 취약지역 생활여건 개조사업 등 농촌 생활 환경 개선 사업이 진행된 바 있습니다.

또한, 삼호지구는 친환경 미래생활 체험도시로 개발될 계획이 있었으며, 이 지역에는 주거, 골프, 문화시설 등이 포함될 예정이었습니다.

1.4. 생활정보

본건은 임야로 주거 시설이나 편의 시설과의 접근성이 높지 않습니다.

가장 가까운 마을인 하촌마을과의 거리는 명시되지 않았으나, 주변 환경이 자연림 및 농경지대임을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설은 어느 정도 거리가 있을 것으로 예상됩니다.

인근 지역에 동아인재대학교, 삼호중앙초등학교 등이 소재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 인접 도로가 없어 차량 및 사람의 통행이 자유롭지 못할 수 있습니다.

* 선순위 지상권 및 구분지상권 인수: 한국전력공사의 지상권 및 구분지상권이 존재하여 매수인이 이를 부담해야 합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 개발 제한: 보전녹지지역, 공익용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 자연림 및 선하지: 현재 자연림 상태이며, 철탑 및 선하지 부지로 이용되고 있어 토지 활용 방안이 제한적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 영암군 삼호읍 삼포리 산96에 위치한 임야로, 감정가는 67,392,000원입니다.

매력적인 투자 가치를 판단하기에는 맹지라는 점과 한국전력공사의 선순위 지상권 및 구분지상권을 인수해야 하는 점이 큰 부담으로 작용합니다.

더불어 보전녹지지역, 공익용산지, 준보전산지 등의 규제를 받고 있어 개발에 상당한 제약이 따를 것으로 보입니다.

현재 자연림 상태이며 일부 철탑 부지 및 선하지로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 해당 물건은 투기적 투자보다는 해당 토지를 활용할 수 있는 특정 목적(예: 철탑 관리 등)을 가진 경우에 한하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해당 물건은 영암군 삼호읍에 위치하고 있으며, 이는 목포시 생활권과 연계되는 지역입니다.

* 지리적 표시제 등록된 무화과가 특산물인 영암 지역에 해당합니다.

* 인근 지역에서 농촌 생활 여건 개선 사업 및 기업 도시 개발 계획 등이 진행된 바 있어, 향후 지역 개발 가능성을 일부 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 67,392,000원입니다.

맹지로서의 제약과 선순위 지상권 및 구분지상권 인수 부담, 그리고 용도지역 및 산지 규제 등을 고려할 때, 입찰가 산정 시 이러한 위험 요소를 충분히 반영해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어려우나, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 33,696,000원 ~ 47,174,400원 범위에서 신중하게 검토하시기 바랍니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.