나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7265 [1] 광주광역시 북구 문흥동 920 202동 15층1507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)는 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문화중학교" 북측 인근에 위치한 통칭 '대주2차아파트' 제202동 제15층 제1507호로, 주변은 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 중 15층 1507호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지대내 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북서측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 중로1류(접합), 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7265 (1)

소재지: 광주광역시 북구 문흥동 920, 202동 15층 1507호 (대주2차아파트)

용도: 아파트

감정가: 98,000,000원

토지면적: 30.09㎡ (약 9.11평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 정OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문화중학교" 북측 인근에 위치한 '대주2차아파트' 202동 15층 1507호.

* 주변환경: 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준임. 단지 북서측으로 진출입 가능함.

1.2. 권리분석

* 소유권: 김상헌(1997-12-02), 이정금(2001-05-02), 임광락(2003-09-09) 순으로 소유권 이전 등기됨.

* 말소기준권리: 정다운새마을금고의 근저당권(접수일자: 2015-03-19, 권리금액: 75,600,000원)이 말소기준권리이며, 이 권리 이하 모든 후순위 권리(압류, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 소멸예정 권리:

* 근저당 (정다운새마을금고, 2015-03-19, 75,600,000원)

* 압류 (광주지방검찰청, 2024-03-13)

* 가압류 (광주신용보증재단, 2024-12-20, 15,416,642원)

* 임의경매개시결정 (정다운새마을금고, 2025-11-14, 53,131,949원)

* 압류 (북구, 2025-12-04)

* 인수되는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 지상권개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요함. (일반적으로 아파트의 경우 지상권 설정은 드물지만, 명확한 확인이 요구됨)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되나, 미상으로 인한 잠재적 위험에 대한 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 '대주2차아파트' 단지는 광주광역시 북구 문흥동의 주거 지역 내에 위치하고 있음.

* 주변에 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 용이하며, 지역 내 주거 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 현재 아파트로 이용 중임.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 15층 1507호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창으로 마감되어 있음.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 완비되어 있음.

* 아파트 단지 정보: '대주2차' 아파트는 1988년 11월 26일 사용승인을 받았으며, 총 8개 동, 959세대로 구성되어 있음. 최고 15층이며, 총 주차 대수는 1145대임. 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 중로1류, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한 사항이 있을 수 있으므로 토지이용계획확인원을 통한 면밀한 확인이 필요함.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 배제할 수 없음.

* 미확인 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 구체적인 내용이 없어, 지상권 등 인수될 수 있는 권리가 있는지 추가적으로 확인이 필요함.

1.6. 종합의견

* 본건은 광주광역시 북구 문흥동에 위치한 대주2차아파트 202동 15층 1507호로, 일반적인 아파트 경매 물건임.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 소멸될 것으로 예상되나, "매각으로 소멸되지 않는 권리"에 대한 최종 확인 절차가 중요함.

* 주변 입지 및 생활 편의 시설 이용 측면에서 보통 수준 이상의 평가가 가능하며, 15층 고층으로 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

* 최근 실거래가 및 감정가를 비교 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

1.7. 투자포인트

* 광주광역시 북구 지역 내에서 실수요자들의 선호도가 높은 전용면적 59.91㎡ (약 18.13평) 중소형 평형임.

* 15층 고층으로 조망권 및 일조권 확보에 유리하며, 쾌적한 주거 환경을 제공함.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명확한 권리 관계 하에 안정적인 투자가 가능함.

* 주차 공간 확보율이 높아 단지 거주 편의성이 우수함.

1.8. 예상입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 98,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 4월~5월):

* 59.91㎡ (14층): 95,000,000원

* 59.99㎡ (8층): 75,000,000원

* 49.98㎡ (10층): 65,000,000원

* 가장 유사한 조건(동일 면적, 14층)의 최근 매매가 95,000,000원을 참고할 때, 본건(15층)의 시장 가치는 95,000,000원 내외로 판단됨. 감정가 98,000,000원은 시세와 유사하거나 다소 높은 수준임.

* 예상 입찰가 제안:

* 수익성 확보를 위해 감정가 대비 80%~90% 수준의 입찰을 고려하는 것이 일반적임. (98,000,000원 * 80% = 78,400,000원 ~ 98,000,000원 * 90% = 88,200,000원)

* 그러나 최근 14층 거래가가 95,000,000원임을 고려하면, 15층 물건의 경우 경쟁이 있을 수 있음.

* 전략적 입찰 범위: 88,000,000원 ~ 93,000,000원

* 본 범위 내에서 경쟁 상황, 물건의 최종 가치 판단, 명도 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직함. 95,000,000원 이상으로 입찰할 경우 수익률 확보가 어려울 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.