나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11603 [1] 경상북도 구미시 도량동 112 104동 4층 409호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼백 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "도량초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "한빛타운" 제104동 제4층 제409호 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건단지까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 15층건 중 제4층 제409호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감 - 내벽: 벽지도배 및 타일 등 마감 - 바닥: 장판지 및 타일 등 마감 - 창호: 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스, 개별난방설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, "아파트부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측의 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선, 서측 및 남측으로 폭 약6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도량초등학교 병설유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도량초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가)임대관계: 미상임. (나)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11603 (1)

소재지: 경상북도 구미시 도량동 112 104동 4층 409호

용도: 아파트

감정가: 52,000,000원

토지면적: 27.45㎡ (약 8.30평)

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOOOOOOO

준공일자: 1995년 3월 20일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 도량동 소재 "도량초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "한빛타운" 제104동 제4층 제409호 단위세대입니다.

주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

단지 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선, 서측 및 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역으로, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역) 및 상대보호구역(도량초등학교 병설유치원, 도량초등학교)으로 지정되어 있습니다.

주변 혐오시설

주변 탐문 및 공개된 정보 분석 결과, 본 물건지 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 단, 최종 입찰 전 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.2. 권리분석

현황

집합건물 등기부등본상 소유권은 김정구, 김인애에게 이전되었습니다.

권리분석

말소기준권리는 2015년 10월 8일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당 (을3) 입니다.

이 외 등기된 권리들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

이 점은 명도 진행 시 유의해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

주변시설

본건 단지는 "도량초등학교"를 중심으로 형성된 주거지역에 위치하며, 근린생활시설 및 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

아파트 단지 정보

단지명: 구미도량 한빛타운

총 동수: 8개동

총 세대수: 960세대

총 주차대수: 500대 (지상 3대, 지하 16대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

건물구조 및 마감

본건은 철근콘크리트 슬래브지붕 15층 건물 중 4층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지도배 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 등으로 마감되었습니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스, 개별난방설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대차 관계 미상

임대차 관계가 불분명하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

건축 연식

1995년 준공된 건물로, 준공된 지 약 30년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

지역 규제

가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 준수 및 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 도량동에 위치한 아파트로, 도량초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

아파트 단지 내에는 기본적인 복리시설이 마련되어 있으며, 단지 주변으로 다양한 편의시설과 양호한 교통망을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리관계는 모두 말소될 예정이어서 권리상 문제는 없어 보이나, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다.

감정가 52,000,000원은 최근 시세와 비교하여 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 정확한 시세 조사와 함께 현장 방문을 통해 물건 상태를 면밀히 파악한 후 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 초등학교 인접 및 도심 접근성 용이.

안정적인 주거 수요: 해당 지역의 꾸준한 아파트 수요 기대.

경매 메리트: 감정가 대비 저렴한 취득 가능성 (시세 조사 필수).

1.8. 예상 입찰가

최근 시세 분석

최근 2026년 7월 거래된 매매 사례를 살펴보면,

* 2026년 7월 24일, 3층, 46.8㎡: 4,300만원

* 2026년 7월 10일, 10층, 46.8㎡: 4,700만원

* 2026년 7월 7일, 7층, 46.8㎡: 4,500만원

주요 매매가는 4,300만원에서 4,700만원 사이로 형성되어 있습니다.

전월세 거래 또한 활발히 이루어지고 있으며, 보증금은 300만원에서 4,000만원 사이로 확인됩니다.

입찰가 산정

본건의 감정가는 52,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가인 4,700만원보다 높게 책정되어 있습니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

따라서, 감정가보다는 최근 실거래가 수준을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 층수(4층) 및 물건 상태 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

권장 입찰가 범위: 4,000만원 ~ 4,500만원

상기 권장 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 것이며, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하시고, 추가적인 권리 분석 및 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.