나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31349 [1] 경상남도 진주시 계동 114 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평안동 소재 '갤러리아백화점' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하는 후면 상업지역이며, 부근환경은 보통이상임.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 사정은 양호함.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 현재 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 보도블럭 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로 사용승인일: 1993.11.08 외벽: 석재붙임 및 드라이비트마감 등 내벽: 인테리어, 벽지 및 타일마감, 모르타르위 페인트마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

1층 근린생활시설, 2층 위락시설, 3층 주택, 지하 일반유흥음식점 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방관련설비 등이 되어 있으며, 3층 주택부분은 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외건물 기호(ㄱ~ㄹ)이 소재하며, 종물 부합물 성격으로 토지사용 수익에 영향 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 메각 포함
-건물의 옥탑(계단실 등) 당해 건물에 포함 평가함
-이설 및 철거가 용이한 옥상 소재 골프연습시설은 평가 및 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31349 (1)

소재지: 경상남도 진주시 계동 114번지 (신주소: 비봉로54번길 7)

용도: 근린주택 (제2종근린생활시설, 위락시설, 주택, 일반유흥음식점 등 다용도 활용 가능)

감정가: 1,519,397,800원

토지 면적: 322.90㎡ (약 97.68평)

건물 면적: 641.65㎡ (약 194.13평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프지이삼공육유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 경남은행)

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 진주시 평안동, '갤러리아백화점' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 혼재하는 후면 상업지역으로, 부근 환경은 보통 이상으로 평가됩니다.

교통: 소형차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용이 양호합니다.

토지: 자체 지반이 평탄한 부정형의 토지로서 현재 주상복합용 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 폭 약 3m 내외의 보도블럭 도로와 접합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2016년 6월 7일 접수된 경남은행 근저당 (을6)입니다.

소멸되는 권리: 등기부상 기재된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요 정보는 확인되지 않았습니다. 등기부상 명시된 권리 외 특이사항은 없습니다.

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020-10-05. 대항력 없음.

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입일자 2021-02-05, 확정일자 2023-07-12. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 30,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입일자 2021-10-29. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으며, 등기부상의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: '갤러리아백화점' 인근에 위치한 상업지역으로, 다양한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부합니다.

건물 용도: 1층 근린생활시설, 2층 위락시설, 3층 주택, 지하 일반유흥음식점 등으로 복합적인 용도로 활용 가능하여 다양한 업종의 영업 및 임대 사업에 유리합니다.

주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보는 '계동 27번지'의 1979년 준공된 연립주택(전용면적 80.53㎡)의 최근 매매/임대 정보로, 본건(1993년 준공 근린주택)과는 건물 용도, 규모, 건축 연식 등이 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 해당 연립주택의 거래가는 7,700만원 ~ 9,000만원 수준으로, 이는 소규모 주거용 부동산의 시세를 나타냅니다.

* 본건은 상업지역 내 근린주택으로, 주상복합 용도로 활용 가능한 넓은 면적과 다양한 용도의 허가 건물이므로, 일반 주거용 부동산과는 비교하기 어려운 고가 자산으로 평가됩니다.

* 감정가 15억 1천만원 수준은 해당 지역의 상업용 부동산 가치 및 잠재 수익률을 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: '갤러리아백화점'이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

교통: 시내버스정류장이 가까워 대중교통 접근성이 우수하며, 도로망이 양호하여 차량 이용 시 편리합니다.

주거 환경: 상업지역에 위치하나 3층 주택 용도가 포함되어 있어 주거 기능도 일부 수행할 수 있습니다.

혐오시설 정보:

* 본건 소재지(진주시 계동 114번지) 인근은 상업 및 위락시설이 밀집된 지역으로, 지도 검색 결과 유흥업소, 모텔 등이 다수 분포하고 있습니다. 이는 건물의 용도(위락시설, 일반유흥음식점)와 부합하며 상권 활성화에 기여할 수 있으나, 개인의 선호도에 따라 다르게 평가될 수 있습니다.

* 특별히 주거 만족도를 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 유동화 채권 매각 건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 감정평가서 및 건물명세서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 현황 조사 시 임대차 현황이 다를 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

건물 노후: 1993년 사용승인된 건물로, 약 30년 이상의 경과로 인해 향후 유지보수 및 시설 개선에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

제외 대상: 옥상 소재 골프연습시설은 평가 및 매각 대상에서 제외되므로, 이를 감안한 건물 활용 계획 수립이 필요합니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로, 해당 토지에서 축산업 관련 활동은 불가합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진주시 중심 상업지역의 우수한 입지에 위치한 근린주택으로, '갤러리아백화점' 등 주요 편의시설 접근성이 뛰어나고 교통 또한 편리합니다.

지하 일반유흥음식점, 1층 근린생활시설, 2층 위락시설, 3층 주택 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 현재 등기부상 권리 관계는 모두 소멸될 예정으로 권리상 안전성이 높습니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 건물이 일정 연식 경과했다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

상업지역 내에서의 안정적인 임대 수익 창출 잠재력이 있으며, 적극적인 현장 조사와 권리 관계 확인을 통해 가치를 극대화할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 진주시 상업 중심지에 위치하여 높은 유동인구와 잠재적 수요를 확보하고 있습니다.

다용도 활용성: 다양한 업종 및 주거 용도로 활용 가능하여 임대 수익을 최적화할 수 있습니다.

안전한 권리: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 투자 대상입니다.

가치 상승 잠재력: 지역 개발 계획 및 상권 활성화에 따라 향후 자산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,519,397,800원

인수 보증금: 0원

주변 연립주택 시세(7,700만원 ~ 9,000만원)는 본건과는 건물의 종류, 규모, 용도가 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 본건은 상업용 부동산으로서 가치 판단 기준이 적용되어야 합니다.

권리상 인수 부담이 없고, 유동화 물건이라는 특성을 고려할 때, 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 1,215,518,240원 ~ 1,367,458,020원 범위로 제안합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 및 임대 현황 파악, 주변 상권의 실질적인 임대료 수준 조사, 예상 수익률 분석 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.