나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10364 [1] 경상북도 울진군 매화면 오산리 220 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울진군 매화면 오산리 소재 "오산2리 노인회관" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 및 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2017-07-13)(계획관리지역) , 자연취락지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-지91 7C호선)(접합), 가축사육제한구역(기업형 전부제한, 일반형 전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임 2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 스라브지붕 단층건으로서 -외벽 : 적벽돌붙임 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 -창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물은 매각에서 제외하고, 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립여지 있음.
지분매각(공유자 우선매수에 관한 특별매각조건 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10364 (1)

소재지: 경상북도 울진군 매화면 오산리 220

용도: 단독주택

감정가: 23,512,780원

토지면적: 126.00㎡ (약 38.11평)

토지 지분: 31.5㎡ (전체 면적의 25%)

건물면적: 66.30㎡ (약 20.05평)

건물 지분: 16.58㎡ (전체 면적의 25%)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박

2. 입지조건

주위 환경: 본 건은 경상북도 울진군 매화면 오산리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 자연림 등으로 형성된 조용한 지역입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

도로상태: 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 장애물 제한표면구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 11월 19일 접수된 박 채권자의 3번 도 지분강제경매 (권리금액: 16,936,932원)입니다. [cite: X]

소멸 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: X]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (단, 물건명세서 비고란 참조) [cite: X]

등기부 현황 (토지 및 건물):

* 소유권이전 (2011-06-13) - 도 [cite: X]

* 소유권이전 (증여, 2020-06-02) - 도 [cite: X]

* 소유권 일부 이전 (증여, 2025-05-23) - 도 외 2명 [cite: X]

* 3번 도 지분강제경매 (2025-11-19) - 박 (말소기준권리) [cite: X]

* 3번 도 지분가압류 (2026-01-23) - 서울보증보험주식회사 (권리금액: 5,240,410원, 말소 예정) [cite: X]

채권 총액: 등기부상 채권 총액은 5,240,410원입니다. [cite: X]

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. [cite: X]

* 임대관계가 미상인 경우, 추후 점유자 확인 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 환경: 본건이 위치한 매화면 오산리는 단독주택과 자연림이 어우러진 지역으로, 전반적으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

생활 편의시설: 상세한 상업 및 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

혐오시설 유무: 현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

지역 특성: 매화면은 전통 장류(된장, 간장) 생산, 매화쌀엿, 매매떡 등 특산물이 있으며, 이현세 만화거리, 울진해양레포츠센터 등 관광 자원도 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 본 건물은 조적조 스라브지붕 단층 건물로, 외벽은 적벽돌, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일 마감입니다. 창호는 샷시로 되어 있습니다. [cite: X]

이용 상태: 현재 주택으로 이용 중에 있습니다. [cite: X]

설비 내역: 위생 및 급배수 시설, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: X]

준공일: 1997년 02월 03일 (사용승인일 기준) [cite: X]

6. 잠재적 리스크

지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분(25%)에 대한 매각이므로, 공동 소유주와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 복잡성이 따를 수 있습니다.

공유자 우선매수권: 경매 절차에서 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우, 낙찰 후에도 공유자가 해당 지분을 우선하여 매수할 가능성이 있습니다.

법정지상권 성립 여지: 주의사항에 명시된 바와 같이, 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있는 중대한 권리입니다.

명도 관련: 임대 관계가 미상이고 지분 매각이라는 점에서, 점유자 확인 및 명도 절차가 복잡하거나 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 울진군 매화면에 소재한 단독주택의 지분 경매 건입니다. 조용하고 쾌적한 자연환경을 갖춘 입지 조건을 가지고 있으나, 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이라는 세 가지 중대한 권리적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 복합적인 권리 관계를 충분히 인지하고, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 수행한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 제시된 감정가(23,512,780원)는 상대적으로 낮은 수준으로, 권리 관계의 복잡성을 감안하더라도 투자 가치를 탐색해 볼 여지는 있습니다. (단, 이는 정확한 시세 분석이 선행된 후 판단해야 합니다.)

주거 환경: 자연 친화적인 환경을 선호하는 투자자에게는 울진군의 청정한 자연 속에서의 생활이 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 '주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보' JSON 분석이 필수적입니다. 그러나 해당 JSON 데이터가 본 요청에 포함되지 않아, 현재 시점에서는 객관적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

따라서, 본 보고서에서는 감정가 23,512,780원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 반드시 다음 사항들을 추가적으로 확인하신 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 공유자들의 매수 의사 및 우선매수권 행사 가능성 파악

* 제시외 건물 존재 여부 및 법정지상권 성립 가능성 상세 조사

* 울진군 매화면 일대 유사 부동산의 실거래가 및 현 시세 비교 분석

* 지분 매각 및 법정지상권 관련 명도 비용 및 소요 기간 예측

상기 추가 정보에 대한 분석이 완료된 후에, 해당 지분의 실질적인 가치를 재평가하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.