나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3993 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 464-43 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성감정 · 평가일 2025.12.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 소재하는 "유성온천역" 북서측 및 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주변은 주거용시설, 상업용시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 제반교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

기호 1 토지는 세장형의 토지로서, 등기사항전부증명서상 기호 2, 3 시설의 부설주차장 부지로 기재되어 있음. 기호 2 토지는 부정형의 토지로서, 상업용 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 토지는 남동측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접하며, 기호 2 토지는 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1 토지> 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>에 지정되어 있음. <기호 2 토지> 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 지구단위계획구역(유성시장 재정비촉진지구 존치관리구역_봉명E), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 재정비촉진지구(유성시장 재정비촉진지구 봉명E구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

가. 본건 기호 1 토지상의 아래의 제시외 물건이 소재하여 귀원제시사항에 따라 토지건물감정평가 명세표상에 그 가액을 기재하고, 제외되어 토지소유권이 제한될 경우의 가액을 비고란에 병기하였는바, 경매진행시 참고하시바람. ㉠ 수목(대추나무 등 10여주) ㉡ 대문 나. 본건 평가물건의 이용상황, 경제적가치 및 시장관행 등을 고려하여 상기의 제시외 물건을 제외한 외부수도시설 등은 토지에 포함하여 평가하였으며, 본건 기호 3 건물의 옥상 누다락 및 다용도실(보일러실기타), 발코니시설 등은 건물가액에 포함하여 평가하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임. 나. 본건 기호 1토지는 유성구청 관련담당자와 유선통화 및 등기사항전부증명서상 본건 기호 2, 3의(444-22번지 시설물) 부설주차장으로 용도변경금지등기가 기재되어 있는바, 경매업무진행 및 경매참여시 필히 본건 기호 1과 기호 2, 3의 상호관련성을 확인하시기 바람. 다. 본건 기호 2토지는 유성시장 재정비촉지지구 존치관리구역 봉명E구역으로 재개발사업 등의 대단위 개발사업이 계획되어 있지는 아니하나 세부 지구단위계획이 수립되어 있는바, 경매참여시 최종변경된 지구단위계획의 내용 등을 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 구조 (철근) 콘크리트지붕 3층 근린생활시설로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등임. 내벽: 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등임. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

토지감정평가 요항표 "(6) 제시목록 외의 물건" 참고.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임. 나.기호 3 건물의 일반건축물대장상 '그 밖의 기재사항'란에 "부설주차장 2대 인근설치(봉명동 464-43번지)"가 기재되어 있음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 수목 및 대문 포함
- 외부수도시설, 옥상 누다락, 다용도실(보일러실기타), 발코니시설은 감정평가 및 매각에 포함
- 목록1은 목록2,3의 부설주차장으로 용도변경금지등기가 기재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대전지방법원 2025타경3993 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 대전광역시 유성구 봉명동 464-43이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 1,480,660,100원입니다.

토지 면적은 210.20㎡ (약 63.6평)이며, 건물 면적은 295.18㎡ (약 89.3평)입니다.

주요 특징으로 재개발구역 및 재정비촉진지구에 속해 있습니다.

주의사항으로는 일괄 매각되며, 제시외 수목 및 대문을 포함합니다. 또한 외부수도시설, 옥상 누다락, 다용도실, 발코니시설은 감정평가 및 매각에 포함됩니다. 특히, 목록1(토지)은 목록2,3(시설물)의 부설주차장으로 용도변경금지등기가 기재되어 있습니다.

채권자는 문OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치하며, "유성온천역" 북서측 및 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 주거용 시설과 상업용 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 생활 편의시설 접근성이 용이합니다.

교통 상황은 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장과 지하철역(유성온천역)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 형태는 기호 1 토지가 세장형이며, 등기사항전부증명서상 기호 2, 3 시설의 부설 주차장 부지로 기재되어 있습니다. 기호 2 토지는 부정형으로 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호 1 토지는 남동측으로 왕복 1차선의 포장도로에 접하고 있으며, 기호 2 토지는 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 다음과 같습니다.

기호 1 토지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 관광특구로 지정되어 있습니다.

기호 2 토지: 도시지역, 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 지구단위계획구역(유성시장 재정비촉진지구 존치관리구역_봉명E), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 관광특구, 재정비촉진지구(유성시장 재정비촉진지구 봉명E구역), 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)에 지정되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕의 3층 근린생활시설입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 20일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당(채권액 1,020,000,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당, 지상권, 임의경매 등 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (단, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나 구체적인 내용이 없고 등기부상 말소 처리되어 있어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

임차인 현황으로는 박용주 씨가 있으며, 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 6월 10일로 확인됩니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 유성온천역을 중심으로 상업시설과 주거시설이 활발하게 혼재된 지역에 위치합니다.

유성시장 재정비촉진지구 봉명E구역 내에 속해 있어, 향후 도시 정비 및 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 지구단위계획이 수립되어 있어 체계적인 개발이 기대됩니다.

역세권의 이점과 주변 상업 시설 이용객으로 인해 꾸준한 유동인구가 예상되며, 근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하여 주변 상권과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설로는 유성온천역 인근에 백화점, 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 금융 시설이 밀집해 있어 이용이 편리합니다.

의료시설로는 유성선병원, 대전 유성구 보건소 등이 인근에 위치하고 있습니다.

교육시설로는 대전 유성초등학교, 유성중학교, 대전예술고등학교 등이 가까이 있습니다.

문화 및 여가 시설로는 유성문화원, 온천공원 등이 있어 주민들의 여가 활동에 용이합니다.

주변 환경을 조사한 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크 요인으로는 토지 이용에 대한 제약이 있습니다. 목록1 토지는 목록2,3 시설물의 부설주차장으로 용도변경금지등기가 설정되어 있어, 토지 소유권 행사 및 활용에 관한 법률적, 사실적 관계를 경매 참여 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

또한, 본 물건이 위치한 재정비촉진지구의 지구단위계획은 향후 변경될 수 있으며, 이는 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으므로 경매 참여 시 최신 지구단위계획 내용을 반드시 확인해야 합니다.

대규모 개발사업이 명확히 계획되어 있지는 않으나, 지역 정비 차원에서 장기적인 개발 가능성은 존재합니다. 다만, 사업 진행 시기 및 구체적인 내용은 불확실합니다.

매각에 포함되는 제시외 물건(수목, 대문, 외부수도시설, 옥상 누다락, 다용도실, 발코니시설 등)에 대한 고려도 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구의 핵심 상권인 유성온천역 인근에 위치한 근린생활시설 건물과 토지로, 투자 가치가 매우 높다고 판단됩니다. 재정비촉진지구라는 개발 잠재력과 역세권이라는 입지적 장점을 동시에 갖추고 있습니다. 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설 이용이 용이한 우수한 환경을 제공합니다. 다만, 토지 이용 관련 용도변경금지등기와 지구단위계획 변동 가능성은 투자 결정 전 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권의 높은 가치를 누릴 수 있어 안정적인 임대 수익과 향후 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

재정비촉진지구 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

주변 주거 및 상업 시설의 배후 수요가 풍부하여 근린생활시설로서 안정적인 운영이 가능합니다.

토지와 건물을 일괄 매각받아 활용도를 극대화할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 경매 물건의 예상 입찰가는 낙찰 가능한 최적의 금액을 산정하기 위해 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 본 물건의 수익률 분석, 그리고 응찰자들의 경쟁 심리 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가 1,480,660,100원을 기준으로 하여 본인의 투자 전략 및 시장 분석에 기반한 합리적인 범위 내에서 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.