나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3990 [1] 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택 (도시형생활주택)으로서 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제2층 제201호외 27개호로서 외벽 : 스톤코트, 징크판넬, 석재타일 붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시창호임

이용상태

본건 공히 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, E/V 설비, 주차장, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-11-24),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3990 (1)

소재지: 대전광역시 서구 괴정동 123-7 토르 2층201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 104,000,000원

토지면적: 17.70㎡ (약 5.35평)

토지지분: 17.6981㎡ (약 5.35평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

건물지분: 23.8973㎡ (약 7.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOO (대전동부새마을금고로 추정)

특이사항: 공동담보

주의사항:

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 서구 괴정동 소재 "괴정중학교" 서측 인근에 위치하는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 보통입니다.

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 토르

* 사용승인일: 2021년 01월 05일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 0층, 지상 5층 중 제2층 제201호

* 외벽: 스톤코트, 징크패널, 석재타일 붙임 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등

* 창호: 새시 창호

* 이용상태: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중

* 설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 엘리베이터, 주차장 설비 등이 되어 있음.

1.3. 토지 정보

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건은 장방형 평지로서 주거용(공동주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북동측의 포장된 도로에 접하여 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 제2종일반주거지역

- 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

- 가축사육제한구역

- 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

1.4. 권리분석

* 소유권보존: 황인식 (2021-01-13)

* 말소기준권리: 근저당권 - 주식회사새마을금고자산관리회사 (2,280,000,000원)

* 말소 예정 권리:

- 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사)

- 주택임차권 (김석호, 100,000,000원)

- 임의경매 (대전동부새마을금고, 1,929,938,404원)

- 가압류 (하나카드, 19,029,379원)

* 총 채권액 (경매 신청 채권자 기준): 1,948,967,783원 (대전동부새마을금고, 하나카드)

* 총 등기부채권액: 2,399,029,379원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

- 임차인: 김석호 (201호)

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자/확정일자: 2021-01-19

- 대항력: 없음 (말소 대상)

- 비고: 인수되는 임차보증금 없음.

1.5. 상권분석

본건은 주택가 밀집 지역에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. 정확한 상권 분석을 위해서는 주변 상업 시설의 종류, 밀집도, 유동 인구 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육: 괴정중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 주택 단지 내 편의점, 마트 등 소규모 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 공부상 권리 소멸: 등기부상 모든 권리는 말소 예정으로, 법적으로 인수되는 권리는 없습니다.

* 실제 이용상태: 감정평가서 요약에 따르면, 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부 등에 의해 표준적으로 평가되었으므로 실제와 상이할 수 있습니다. 경매 참여 전 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 김석호 씨가 등재되어 있으며 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 높은 채권 총액: 초기 근저당 설정액(22억 8천만원)이 매우 높아, 본 건이 포함된 전체 사업 규모가 크거나 재정적 어려움이 있었을 가능성을 시사합니다. 이는 향후 건물 관리나 재건축 등 장기적인 관점에서 고려할 요소가 될 수 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 별도의 혐오시설은 검색되지 않았으나, 장기적으로는 지역 개발 계획 등을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 괴정동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년에 신축된 비교적 신축 건물입니다. 괴정중학교 인접, 정비된 주택지대의 입지, 그리고 인수되는 권리가 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 유사 면적의 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 형성된 것으로 보이며, 건물 전체에 설정된 채권액 총액이 높은 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)

* 대전 서구 괴정동 정비된 주택지대 위치

* 괴정중학교 인접으로 양호한 교육 환경

* 임차인 대항력 없음으로 권리 인수 부담 없음

* 소형 면적으로 소액 투자 가능

1.10. 예상 입찰가

* 감정가: 104,000,000원

* 주변 시세 분석:

- 최근 매매 사례 중 가장 유사한 '대호하이츠'(128-13, 2015년 준공, 49.86㎡)의 거래가액은 15,950만원입니다. 이를 기준으로 계산한 평당가는 약 1,057만원입니다.

- 본 건의 건물 면적은 23.90㎡ (약 7.23평)이므로, 이 시세율을 적용하면 약 7,640만원 수준으로 산출됩니다.

- 그러나 본 건은 2021년 준공으로 '대호하이츠'(2015년)보다 신축이며, 도시형생활주택으로서의 가치를 고려할 때 시세는 더 높게 형성될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

- 감정가(104,000,000원)를 기준으로, 시장 상황 및 유사 신축 건물 가치를 고려하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

- 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 약 85% 수준인 88,400,000원을 기준으로 적정 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

- 예상 입찰가 범위: 83,200,000원 ~ 93,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.