나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30849 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 12층 1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 포남교사거리 동측 인근에 위치한 강릉입암동천 년가밸로채아파트 103동 12층 1202호로서 부근은 아파트단지로 형성된 주택지대이며 북동측 으로 소규모 공장지대가 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물내 12층 일부로서 외벽:몰탈위페인팅, 일부 석재붙임 내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:PVC창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(379))(접합), 소로2류(폭8m~ 10m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(86))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제 한구역), 비행안전제5구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30849 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 12층 1202호

용도: 아파트

감정가: 269,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보:

아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

사용승인일: 2023년 09월 27일

총 세대수: 295세대

총 동수: 4개동

최고층: 15층

해당층: 12층

면적 정보:

토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

토지지분: 35.9978㎡ (약 10.89평)

건물면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.6159㎡ (약 18.03평)

전용면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m) 3개 필지 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 포남교사거리 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지로 형성된 주택지대입니다. 북동측으로는 소규모 공장지대가 소재합니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 김

- 보증금: 200,900,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023년 11월 24일

- 확정일자: 2023년 11월 07일

- 배당신고일자: 2024년 12월 17일

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사아라마루 (2023-11-03)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (25,303,000,000원) (2023-11-03)

* 주택임차권: 김서현 (200,900,000원) (2024-12-17) - 말소예정

* 근저당권: 우리은행 (25,303,000,000원) (2025-01-20) - 말소예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (200,900,000원) (2025-01-20) - 개시결정된 경매 사건의 채권자로 보이며, 본 경매의 채권자일 가능성 있습니다.

등기부채권 총액: 50,806,900,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

주변 지역 특성:

본건이 위치한 입암동은 아파트 단지가 밀집된 주거 지역이며, 일부 소규모 공장지대가 인접해 있습니다. 인근에 노브랜드 강릉입암점, 한살림 입암매장 등 상업 시설이 있습니다.

주변 시세:

본 건과 동일한 '강릉입암 천년가밸로채 아파트'의 최근 매매 실거래가 정보는 부족하나, 인근 유사 연식 및 면적의 아파트(예: 입암현대, 입암4주공 등)의 전용 59㎡ 기준 시세는 약 1억 3천만 원 ~ 2억 4천만 원 선에서 거래되고 있습니다. 단, 이는 오래된 아파트 단지의 시세이며, 신축 아파트인 본 건과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 신축인 '강릉입암 천년가밸로채'의 경우, 2023년 9월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

5. 생활정보

건물 구조:

철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물 중 12층 일부입니다.

외벽: 몰탈위 페인팅, 일부 석재 붙임.

내벽: 벽지도배 마감, 타일 붙임 등.

창호: PVC 창호.

설비 내역:

난방설비, 위생설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태:

현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

토지 이용 상태:

사다리형 유사 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

아파트 부대시설:

관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있습니다.

주차 정보:

지하 주차 대수: 22대, 옥외 주차 대수: 242대. 총 주차 대수는 264대입니다.

전기차 충전기: 지상 10대, 지하 0대.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한:

* 비행안전제5구역(전술): 항공기 운항과 관련된 건축 및 개발 행위에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 소로2류(폭8m~10m): 도로 접면은 양호하나, 일부 구간은 접합 조건이 필요할 수 있습니다.

임차인 관련:

임차인 김서현 님은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있으므로 배당 결과 확인이 필요합니다.

혐오시설:

인근 입암동 지역에서 폐기물 시설 공장 건립 관련 주민 반발 사례가 있었으며, 대규모 화력발전소 건설 관련 언급도 있으나, 본건 아파트 단지와 직접적으로 인접하거나 영향을 줄 수 있는 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 9월에 사용승인된 신축 아파트로, 입암동의 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 교통 및 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 아파트 단지 내에는 기본적인 부대시설이 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계는 복잡하지 않으며, 대항력 있는 임차인은 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금 부담은 없습니다. 다만, 비행안전구역 지정과 같이 토지이용계획상 일부 제약 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공된 비교적 최신 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적고 최신 설비를 갖추고 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 행사에 제약이 없습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 관련 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치 상승: 신축 아파트의 경우, 향후 시세 상승 가능성이 상대적으로 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 269,000,000원입니다.

최근 주변 아파트들의 실거래가 시세를 고려할 때, 본 건은 비교적 신축 건물임에도 불구하고 시세 대비 저평가될 가능성이 있습니다. 다만, '강릉입암 천년가밸로채 아파트' 자체의 최근 매매 실거래가 데이터가 부족하여 정확한 시세 파악에 어려움이 있습니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가 269,000,000원을 기준으로, 주변 유사 단지들의 시세 및 본 건의 신축임을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 보수적 접근 시: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 215,200,000원 ~ 242,100,000원)

* 적정 시도 시: 감정가 수준 또는 약간 상회 (약 269,000,000원)

정확한 시세 파악을 위해 현장 방문 및 주변 부동산 중개업소 상담을 통해 추가적인 시세 조사를 권장합니다. 또한, 입찰 시에는 법원 명세서 상의 권리 관계 및 명도 가능성 등을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.