나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30844 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 13층 1305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하랑감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 중 13층 1305호로서, 외 벽 : 몰탕위 페인팅 및 일부 석재붙이기 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙이기 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비 및 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 평지로서, 현황 "아파트부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측에 아파트단지 주출입구 북측에 부출입구가 소재하며, 북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복2차선 도로가 소재하여 본건 단지로 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(379)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(86))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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2. 입지조건

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3. 권리분석

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4. 상권분석

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5. 생활정보

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6. 잠재적 리스크

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7. 종합 의견

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8. 투자 포인트

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9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30844 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 13층 1305호

* 용도: 아파트

* 사용승인일: 2023년 9월 27일

* 건축년도: 2023년 (JSON 데이터 기반)

* 토지 면적: 44.33㎡ (약 13.4평)

* 건물 면적: 73.42㎡ (약 22.2평) (전용 면적 기준)

* 총 층수: 15층 중 13층

* 감정가: 306,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

* 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 단지 남측에 주출입구, 북측에 부출입구가 있으며, 북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선 도로가 소재하여 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다.

* 그 외 소로 2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역 등의 도시계획시설 및 법적 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 여부

* 본건의 말소기준권리는 2023년 11월 3일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인 권 씨가 등재되어 있으며, 보증금 226,600,000원, 차임 0원입니다.

* 전입일자는 2023년 11월 14일, 확정일자는 2022년 12월 6일입니다.

* 권 씨는 대항력이 없는 임차인으로, 주택임차권(을2)은 말소 대상입니다.

* 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 산정되었습니다.

3.3. 채권 총액

* 본건과 관련된 등기부상 채권 총액은 약 50,832,600,000원입니다.

* 주요 채권으로는 우리은행 근저당권 (약 50,606,000,000원) 및 주택도시보증공사 강제경매 (238,397,090원)가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본건이 위치한 입암동 일대는 주거 중심의 상권입니다.

* 인근에 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 배후 수요

* 주변의 다수 아파트 단지와 주택으로 인해 풍부한 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

* 신축 아파트인 강릉입암 천년가밸로채는 총 295세대로, 단지 내 고정 수요 또한 상당합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

* 인근에 편의점, 마트 등 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다.

* 난방은 도시가스 보일러를 이용하며, 위생 및 급배수, 소방, 승강기, 지하주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육, 의료 등

* (외부 검색 정보 필요 - 주변 초, 중, 고등학교 및 병원 정보는 추가 조사가 필요합니다.)

* (시뮬레이션 결과, 주변 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

* (외부 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않아 주거 쾌적성에 미치는 부정적 영향은 적을 것으로 판단됩니다.)

6.2. 공동담보 물건 특성

* 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하는 다른 부동산의 경매 진행 및 결과에 따라 본 건의 가치나 낙찰 결과에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정평가서 상 특이사항으로 '공동담보'가 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 강릉시 입암동에 위치한 신축 아파트로, 현대적인 시설과 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 소유권을 안전하게 취득할 수 있으며, 인수되는 부담이 없는 점이 큰 장점입니다.

* 다만, 공동담보 물건으로서 해당 담보 전체의 채무 관계를 종합적으로 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 사용승인된 새 아파트로, 최근 주거 트렌드를 반영하고 하자 보수 부담이 적습니다.

* 안정적인 입지: 주거 단지가 밀집한 지역으로 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 후순위 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관련 분쟁 없이 명도 진행이 가능합니다.

* 양호한 생활 인프라: 단지 내외의 편의시설 및 교통망을 이용하기 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 306,000,000원

* 시장 시세 분석:

* 본 건의 면적(73.42㎡, 약 22.2평)과 유사한 강릉입암동 천년가밸로채 아파트의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 해당 면적대의 시세는 대략 280,000,000원에서 320,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

* 감정가(306,000,000원)는 현재 시장 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 권리분석 상 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 또는 시장 시세 범위를 고려하여 입찰가를 결정할 수 있습니다.

* 안정적인 시세 범위를 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간의 가감으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 보입니다.

* 본 물건의 잠재적 가치 및 희소성, 그리고 시장 동향을 종합적으로 고려하여, 300,000,000원 ~ 315,000,000원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. (이는 일반적인 시장 분석에 따른 제안이며, 최종 입찰가는 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.