나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30835 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세계감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "강릉입암동천년가밸로채아파트 제104동 제3층 제304호"로 주위는 아파트단지(입암주공2단지아파트, 입암주공3단지아파트 등), 근린생활시 설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도로 보 아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 3층 304호로서 건축물대장상 2023.9.27.자로 사용승인된 건물임. 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅마감 내벽 : 벽지마감 및 일부타일마감 바닥 : 장판지 및 일부타일마감 천장 : 벽지마감 등 창호 : 샷시창 구조.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.(거실, 드레스룸, 대피공간, 세탁실, 발코니, 실외기실, 욕실2, 주방및식당, 침실3, 파우더룸, 현관 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지상·지하주 차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형상의 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로를 이용하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16)(국지도로(379 ))(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(202 0-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 3층304호

용도: 아파트

건축물 사용승인일: 2023년 9월 27일

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 295,000,000원

토지면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

토지지분: 44.3303㎡ (약 13.41평)

건물면적(전용면적): 73.42㎡ (약 22.21평)

건물지분: 73.4152㎡ (약 22.21평)

1.3. 경매 및 채권자 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사건번호: 강릉지원 2025타경30835 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 위치하며, 주변은 입암주공2단지아파트, 입암주공3단지아파트 등 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 단지 내 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다. 인근 시내버스정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 비행안전제5구역(전술)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 주식회사아라마루이며, 말소기준권리는 2023년 11월 3일 접수된 우리은행의 근저당권(금25,303,000,000원)입니다. 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 김기형은 2023년 11월 15일 전입하였고, 2022년 12월 2일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 209,000,000원이며, 차임은 없습니다. 그러나 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정이며, '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다. 현재까지 파악된 바에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 임차인 김기형의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 입암동 일대는 아파트 단지 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설, 편의점, 식당 등이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 또한, 강릉 시내와의 접근성이 양호하여 더 넓은 범위의 상업 및 문화 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역 및 지도상에서 본건 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

주소: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713

건축년도: 2023년

총 세대수: 295세대

최고 층수: 15층

본건 위치: 104동 3층 304호

총 주차 대수: 242대 (지상 주차대수: 정보 불명, 지하 주차대수: 22대)

5.2. 편의 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 채무 총액이 상당하나, 이는 통상적인 공동 담보 물건의 특징이며 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 김기형의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.2. 기타 리스크

건축 사용승인일이 2023년 9월 27일로 비교적 신축 건물이나, 입암동 지역의 전반적인 부동산 시장 상황 및 향후 개발 계획 등 거시적인 변수에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 아파트로, 기본적인 주거 편의 시설과 교통 여건이 양호한 입지에 소재하고 있습니다. 등기부상 권리 관계가 복잡해 보일 수 있으나, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정이며 인수해야 할 임차 보증금도 없어 권리 분석 상 특이사항은 적습니다. 다만, 입암동 지역의 실제 부동산 시장 가격 동향 및 본건의 향후 시세 변동 가능성에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 2023년 준공된 신축 아파트로 즉시 입주 및 활용 가능

* 권리 분석상 인수할 보증금이 없어 명확한 권리 관계

* 주변 생활 인프라 및 교통 여건 양호

* 강릉시 입암동 지역의 잠재적 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

감정평가액은 295,000,000원입니다. 본건과 유사한 면적(약 73.42㎡)의 강릉입암동천년가밸로채 아파트 최근 매매 시세는 약 2억 8천만원에서 3억 1천만원 범위로 파악됩니다. 현재 제공된 전월세 정보상으로는 월세가 없는 계약 사례가 많아 매매 시세 판단에 직접적인 참고는 어렵지만, 보증금 수준은 시장의 수요를 반영하는 지표로 활용될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 285,000,000원 ~ 295,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 입찰 참여 전, 최신 실거래가 및 주변 시세 변동 추이를 추가적으로 확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.