나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30839 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 입암3주공아파트 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물임. 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16(국지도로(379))(접합),소로2류(폭8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합),소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30839 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 260,000,000원

토지면적: 36.18㎡ (약 10.95평)

토지지분: 36.1775㎡ (약 10.95평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물지분: 59.9135㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (경매 개시 채권자는 주택도시보증공사)

특이사항: 공동담보

건축물 사용승인일: 2023년 09월 27일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 소재하며, 인근에는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 입암3주공아파트 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통상황: 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 내 포장도로와 직접 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존 (갑1): 주식회사아라마루, 2023-11-03 접수.

* 근저당권 (을1): 우리은행, 25,303,000,000원, 2023-11-03 접수. (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2): 김현섭, 201,900,000원, 2023-11-23 전입, 2022-11-21 확정. (말소 예정, 대항력 없음)

* 근저당권 (을3): 우리은행, 25,303,000,000원, 2024-12-04 접수. (말소 예정)

* 강제경매 (갑2): 주택도시보증공사, 213,374,953원, 2025-01-20 접수. (본 경매 개시 결정)

* 총 등기부채권액: 약 50,807,900,000원 (단, 이는 공동담보 물건 포함 시의 총액으로 보이며, 본 건 개별 채무액과는 다를 수 있습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 201,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-23

* 확정일자: 2022-11-21

* 배당신고일자: 2024-12-04

* 대항력: 없음. 이는 임차인이 낙찰자에게 대항할 수 없으며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 인수되지 않음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 대상 물건이 위치한 입암동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 공존하는 지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 인근 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 연계성은 다소 떨어지나, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 활동이 활발한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

* 주소: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713

* 준공연도: 2023년 09월 27일 (신축 아파트)

* 총 동수: 4동 / 총 세대수: 295세대

* 주차: 총 242대 (지하 22대 포함)

* 최고층: 15층 (본건 14층)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등

* 주변 시설:

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능.

* 생활편의: 아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용.

* 교육: 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포합니다. (구체적인 학교명은 추가 확인 필요)

* 의료/문화: 강릉 시내 병원 및 문화 시설 접근 가능.

* 최근 전월세 정보 분석:

* 전용면적 약 59.61㎡(약 18.03평)의 12층 물건이 2023년 11월 보증금 200,900,000원 (월세 0원)에 계약되었습니다. 본건(14층)과 유사한 면적 및 조건으로, 현재 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 전용면적 약 73.41㎡(약 22.21평) 물건은 2023년 11월 보증금 226,600,000원 (월세 0원)에 계약되었습니다.

* 전용면적 약 84.96㎡(약 25.71평) 물건은 2023년 8월 보증금 15,000,000원 (월세 1,000,000원)에 계약되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 매우 높아, 공동 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행이나 담보 가치 하락 시 영향이 있을 수 있습니다.

* 임차인 이사 비용: 임차인의 대항력은 없으나, 실제 명도를 진행하는 과정에서 이사비 협의 등이 필요할 수 있습니다.

* 신축 아파트 하자 가능성: 사용승인일이 2023년으로 비교적 최신 건물이므로, 초기 하자 발생 가능성에 대한 점검이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 일반적인 택지지구로 판단되며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 강릉시 입암동에 위치한 신축 아파트(2023년 준공)로, 14층의 로열층에 해당합니다. 전용면적 약 59.91㎡(약 18.12평)으로, 1~2인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 규모입니다. 최근 전월세 거래 사례를 볼 때, 현재 시장 가치도 감정가 수준(2억 6천만원)을 유지하고 있거나 소폭 상승 가능성이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 점이 긍정적입니다. 다만, 등기부상의 총 채무액이 매우 높아 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 권리 분석 시 말소기준권리 이후의 권리 관계를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능.

* 강릉시 내 주거 선호 지역에 위치.

* 임차인 대항력 부재로 명도 용이.

* 안정적인 시세 유지 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 260,000,000원

* 최근 시세 분석: 유사 면적(전용 59㎡ 내외)의 실거래가 및 전세가를 고려할 때, 본 건의 현재 시장 가치는 약 2억 5천만원 ~ 2억 7천 5백만원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 종합 고려 시, 현재 시장 상황 및 물건의 장단점을 고려하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 245,000,000원 ~ 258,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.