나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30818 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 9층907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "강릉중앙고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 아파트, 단독주택, 나지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때, 대중교통 사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 9층 907호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등 마감입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 현황 "아파트부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 출입하고 있으며, 주차장시설 등이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(379))(접합), 소로2류(폭8m~10m) (접합), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(86))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30818 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 9층907호

* 용도: 아파트

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

* 건물면적: 73.42㎡ (약 22.21평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 해당 없음

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 소재하며, "강릉중앙고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 단독주택, 나지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.3. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2023-11-03 접수)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 일반적인 권리 인수 사항은 없습니다. (단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 명시될 경우 해당 권리는 인수됩니다. 본건의 경우 '지상권'이 언급되었으나 세부 내용은 미기재되었습니다.)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-16

* 확정일자: 2023-01-11

* 배당신고일자: 2024-12-03

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 보증금 220,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 50,826,000,000원 (을1 근저당 25,303,000,000원, 을2 주택임차권 220,000,000원, 을3 근저당 25,303,000,000원, 갑2 강제경매 233,678,614원)

* 참고: 을1, 을3의 근저당 금액(각 253억 원)은 개별 호실의 채권 최고액이 아닌, 해당 아파트 단지 전체의 담보로 설정된 금액의 일부일 가능성이 높습니다. 개별 호실 경매 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 일반적으로 소멸됩니다.

1.4. 상권분석

2.

* 본 건이 위치한 입암동 일대는 아파트 단지 및 근린생활시설이 복합적으로 형성되어 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

* 주변에 강릉중앙고등학교가 인접해 있어 학생 관련 업종 및 유동인구 확보에 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

* 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 지역 내 생활 편의시설 및 상업 시설이 발달할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

2.

* 아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

* 주소: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713

* 사용승인일: 2023년 09월 27일 (신축 아파트)

* 규모: 총 4개동, 295세대

* 층수: 본건은 15층 중 9층에 위치 (최고 15층)

* 면적: 전용면적 73.42㎡ (약 22.21평)

* 주차: 총 242대 (지하 222대, 지상 20대 - 전기차 충전기 10대 포함)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

1.6. 잠재적 리스크

2.

* 토지 이용 계획상 '비행안전제5구역(전술)'에 해당하여, 고도 제한 등 군사 관련 규제를 받을 수 있습니다. (다만, 통상적인 주거용 아파트의 경우 큰 제약이 없을 수 있습니다.)

* '가축사육제한구역'에 포함되어 있으나, 아파트 단지 내에서 직접적인 영향을 받기는 어렵습니다.

* 본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 또는 채무 관계 변동에 따라 복잡한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 본 경매 절차에서 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 예정입니다.)

* 임대 관계가 미상으로 표기되었으나, 임차인이 확인되어 대항력이 없으므로 인수 부담은 없습니다.

1.7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 2023년 9월에 사용 승인된 신축 아파트라는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 현재 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 이는 투자 시 부담을 크게 줄여주는 요소입니다.

* 아파트 단지 내 편의시설 및 주차 공간이 잘 갖추어져 있으며, 기본적인 생활 인프라가 양호합니다.

* 다만, 아파트 단지 전체에 걸친 대규모 채무(공동담보)가 존재하므로, 경매 진행 및 소멸되는 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

2.

* 신축 아파트: 비교적 최신 건물로 하자 보수나 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 0원입니다.

* 양호한 주거 환경: 단지 내 편의시설 및 주차 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 입암동 지역 특성: 강릉시 내에서 주거 선호도가 있는 지역 중 하나로, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

2.

* 본 건의 감정가는 306,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(73.42㎡)의 강릉입암 천년가밸로채 아파트 실거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. (구체적인 시세 조사 필요)

* 상기 임차인의 보증금 220,000,000원이 인수되지 않는 점을 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 부담은 없습니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 306,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수 등을 고려하여 310,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 적극적으로 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 최종 입찰가는 충분한 현장 조사를 거친 후, 권리관계 분석 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.