나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30825 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 포남교사거리 동측 인근에 위치한 강릉입암동천 년가밸로채아파트 102동 6층 602호로서 부근은 아파트단지로 형성된 주택지대이며 북동측으 로 소규모 공장지대가 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물내 6층 일부로서 외벽:몰탈위페인팅, 일부 석재붙임 내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:PVC창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(379))(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(86))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한 구역), 비행안전제5구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30825 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 269,000,000원

토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

토지지분: 35.9978㎡ (약 10.89평)

건물면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

건물지분: 59.6159㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 포남교사거리 동측 인근에 위치한 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 6층 602호입니다.

* 주위환경: 주변 지역은 아파트 단지로 형성된 주택지대이며, 북동측으로는 소규모 공장 지대가 소재하고 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 북서측, 남서측, 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 폭 8m~10m의 소로 2류 도로 3개 노선에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한 구역) 및 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2023-11-03 접수, 채권액 25,303,000,000원)

* 인수되는 권리: 없습니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-09

* 확정일자: 2022-12-22

* 배당신고일자: 2024-12-03

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 조 는 전입일자(2023-11-09)가 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2023-11-03)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 전액 인수 대상이 아닙니다. 임차권 등기가 말소 예정이므로 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 강릉시 입암동 일대는 주로 아파트 단지로 구성된 주거 지역입니다. 북동측에 소규모 공장 지대가 인접해 있어 주거 환경과 일부 산업 시설이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 단지 인근에는 노브랜드 강릉입암점, 한살림 입암매장 등 생활 편의시설이 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713

* 사용승인일: 2023-09-27

* 동수/세대수: 4동 / 295세대

* 건물규모: 최고 15층

* 주차: 총 421대 (지하 자동주차 343대, 지상 자동주차 78대)

* 전용면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

* 분양면적: 정보 없음 (건물면적 59.62㎡ 참조)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

* 주변 편의시설: 단지 인근에 노브랜드 강릉입암점, 한살림 입암매장 등 편의시설이 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역에 속하나, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 또는 낙찰 결과에 따라 본 건의 낙찰가나 절차에 간접적인 영향을 받을 가능성이 있습니다.

* 신축 아파트 시장 상황: 2023년 준공된 신축 아파트의 경우, 입주 물량 및 지역 시장 상황에 따라 시세 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년에 사용 승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 아파트 단지로 형성된 주거지역에 위치하며, 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 내부적으로는 공동주택으로서의 기본적인 설비(난방, 위생, 승강기 등)를 갖추고 있으며, 단지 내 부대시설도 마련되어 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 다만, 토지 이용계획 상의 일부 제한 사항과 공동담보 물건이라는 점은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 9월에 준공된 최신축 아파트로, 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 실속 있는 면적: 전용면적 59.62㎡ (약 18평)으로, 1~2인 가구의 실수요자에게 적합한 실용적인 크기입니다.

* 완벽한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 강릉시 주거지: 강릉시의 주요 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 269,000,000원입니다. 유사 면적(59.6159㎡)의 최근 전세 보증금이 200,900,000원인 점과 신축 아파트임을 고려할 때, 단지 내 유사 평형대의 매매 시세는 감정가 수준 또는 그 이상에서 형성될 가능성이 있습니다.

권리관계가 명확하고 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가를 상회하는 치열한 경쟁이 예상될 수 있습니다. 하지만, 공동담보 물건의 특성 및 지역별 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 감안할 때, 적정 입찰가 범위는 250,000,000원 ~ 270,000,000원으로 예상됩니다.

현실적인 낙찰을 위한 목표 입찰가는 260,000,000원 내외로 제시합니다. 이는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 경쟁 정도에 따라 유동적으로 조절하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.