나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30814 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영흥감정 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "포남대교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 및 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 중 제2층 제204호 단위세대로서 외벽: 모르타르위페인팅 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트) 단위세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 및 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16)(국지도로(379))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건은 등기사항전부증명서상 임차권등기(임차보증금 182,300,000원)가 설정되어 있으나 정확한 임대관계는 미상임. - 본건 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건 사건번호: 강릉지원 2025타경30814 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 36.18㎡ (약 10.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 아파트 정보

아파트명: 강릉입암 천년가밸로채 아파트

사용승인일: 2023년 09월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총층수: 15층 중 해당층 2층

전용면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

세대수: 총 295세대 (103동 기준 정보는 별도 확인 필요)

주차대수: 총 421대 (단지 전체 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 위치하며, "포남대교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북측, 서측 및 남측으로 도로에 접해 있으며, 토지 형상은 사다리형으로 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8~10m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 11월 03일 접수된 우리은행 근저당권(을1)이며, 근저당 금액은 25,303,000,000원입니다.

3.2. 기타 권리사항

등기부상 소유권보존은 주식회사아라마루(2023-11-03)이며, 이후 우리은행 근저당(을1, 을3), 주택임차권(이보라, 을2), 그리고 채권자 주택도시보증공사의 강제경매(갑2)가 설정되었습니다.

이들 권리들은 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다. (말소: 말소 표시 확인)

3.3. 임차인 현황

등기부상 주택임차권(을2)으로 이보라 씨가 등재되어 있으며, 보증금 182,300,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 11월 08일, 확정일자 2022년 12월 02일입니다. 배당신고일자는 2024년 12월 04일이며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. (말소 예정)

3.4. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 등기사항전부증명서상 임차권등기가 설정되어 있으나 정확한 임대관계는 미상이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

아파트단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 주변에 공장 지대가 일부 포함되어 있어 환경이 복합적입니다.

4.2. 편의시설

인근에 대형마트(홈플러스 강릉점 등)와 다양한 근린생활시설이 차량 거리 내에 위치하여 생활 편의성은 보통 이상입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 편의시설

강릉입암 천년가밸로채 아파트는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

지하주차장(22대) 및 지상주차장(242대)을 포함하여 총 242대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 의료시설

강릉초등학교, 강릉중학교, 강릉여자고등학교 등 주요 교육 시설들이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다. 종합병원이나 대형 병원은 다소 거리가 있으나, 인근에 병원 및 의원급 의료기관 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임대차 관계

임차권등기가 말소 예정으로 표시되어 있으나, 정확한 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 내부 확인 곤란

감정평가 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠다는 점은 물건의 정확한 상태 파악에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술) 등의 지정으로 인해 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 복합적인 주위 환경

아파트 단지 외에 주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 이에 따른 소음, 교통량, 미관 등의 영향이 있을 수 있습니다.

6.5. 공동담보 물건

본 건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 경매 절차의 복잡성이 증가하거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 강릉입암 천년가밸로채 아파트는 2023년에 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계가 명확한 편입니다. 다만, 내부 확인의 어려움과 임대차 관계의 미확인 부분, 그리고 주변의 복합적인 환경은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공으로 비교적 최신 연식 및 좋은 컨디션 기대.

* 명확한 권리 분석: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 소유권 확보가 용이함.

* 강릉시 내 주거지: 지역 개발 잠재력 및 지속적인 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가는 255,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 전세 보증금(약 200,900,000원)과 신축 아파트의 시장 가치를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 225,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 88% 수준으로, 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.