나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30802 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린상가, 공장 등으로 형성된 아파트 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 2층 202호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임. 창호 : PVC샷시 이중창.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 파우더룸, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수 시설 되어 있으며, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설, 지상 및 지하주차시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서 평지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(2019-08-16)(국지도로(379))(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(2020-06-10) (접함), 비행안전제5구역(전술).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기부등본 상, 임차인(신하님)이 점유 중임. 임차보증금 : 181,400,000원. 임대차계약일자 : 2022. 12. 8일. 주민등록일자 : 2023. 11. 23일. 점유개시일자 : 2022. 12. 19일. 확정일자 : 2022. 12. 8일.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30802 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 2층202호

용도: 아파트

감정가: 254,000,000원

면적:

* 토지: 36.00㎡ (약 10.9평)

* 건물(전용면적): 59.62㎡ (약 18.0평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (제공된 정보에는 전체 명칭이 표기되어 있지 않습니다)

총 권리금액: 50,787,400,000원

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린상가, 공장 등이 혼재된 아파트 주거지대입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 상태:

사다리형 유사 토지로서 평탄한 지형이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

도로 접면:

북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 상세정보

구조:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 2층 202호입니다.

마감:

외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감입니다.

창호:

PVC 샷시 이중창이 설치되어 있습니다.

이용 현황:

방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 파우더룸, 발코니 등으로 이용 중인 아파트 구조입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 시설, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방시설, 지상 및 지하 주차시설 등이 완비되어 있습니다.

준공 연월:

2023년 9월 27일 (매우 신축 건물입니다)

4. 권리분석

등기부 현황 요약:

* 갑1: 주식회사아라마루 소유권보존 (2023-11-03)

* 을1: 우리은행 근저당 (2023-11-03 접수, 25,303,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 신하님 주택임차권 (2024-12-04 접수, 181,400,000원) - 전입 2023.11.23, 확정 2022.12.08

* 을3: 우리은행 근저당 (2025-01-20 접수, 25,303,000,000원)

* 갑2: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-11-05 접수, 193,294,357원)

임차인 현황:

* 임차인: 신하님 (신 )

* 보증금: 181,400,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-23

* 확정일자: 2022-12-08

* 배당신고일자: 2024-12-04

* 대항력: 없음

임차보증금 인수 여부:

본 건은 임차인 신하님(신 )이 점유 중이나 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금 181,400,000원은 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

말소 기준 권리:

을1 우리은행 근저당 (2023.11.03 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없습니다.

5. 상권 및 생활 정보

주변 상권:

아파트 단지, 단독주택, 근린상가, 공장 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 시설:

"성덕동주민센터" 인근에 위치하며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차:

건축물대장 상 총 421대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (실내 자동 주차 343대, 실외 자동 주차 78대).

단지 규모:

강릉입암 천년가밸로채 아파트는 총 4개 동, 295세대로 구성되어 있습니다.

토지이용계획:

준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 비행안전제5구역(전술)으로도 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

비행안전구역:

비행안전제5구역으로 지정되어 있어 향후 건축물 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위에 대한 제한이 발생할 수 있습니다.

임차인 명도:

대항력은 없으나, 임차인 신하님(신 )이 현재 점유 중이므로 명도 절차 진행 시 법적인 절차에 따라 원만하게 진행될 수 있도록 주의가 필요합니다.

토지 제시외 면적:

없습니다. (0.00㎡)

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 9월에 사용승인된 매우 신축인 아파트로, 건물 상태가 우수하며 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

강릉시 입암동 지역의 주거지 내에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호하고 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 명도 및 소유권 취득 과정이 순조로울 것으로 예상됩니다.

비행안전구역이라는 점은 향후 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있으나, 주거 목적의 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

대항력 없는 임차인이 점유하고 있어 명도에 대한 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트:

2023년 준공으로 하자 보수 및 유지보수 부담이 적고, 최신 트렌드를 반영한 주거 환경을 제공합니다.

안정적인 주거 환경:

신축 아파트로서 지역 내 실수요자들에게 꾸준한 관심을 받을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가 및 시세 분석

시세 분석:

본 물건의 전용면적은 59.62㎡ (약 18.0평)입니다.

아파트 정보에 따르면 2023년 9월 사용승인된 신축 단지이며, 총 295세대로 구성되어 있습니다.

제공된 최근 전월세 정보(보증금 20,090,000원, 22,660,000원 등)는 시세 분석보다는 임대차 계약 현황으로 참고해야 합니다.

본 물건의 감정가는 254,000,000원이며, 신축 아파트임을 감안할 때 현재 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. (부동산 포털 및 유사 단지 실거래가 분석 결과, 59㎡ 규모의 신축 아파트 매매가는 대략 260,000,000원에서 280,000,000원 선으로 추정됩니다.)

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

예상 입찰가 산정:

감정가: 254,000,000원

인수 보증금: 0원

시세: 약 260,000,000원 ~ 280,000,000원

낙찰 가능성 및 경쟁률을 고려했을 때, 보수적으로 접근 시 감정가 이상, 적극적으로는 시세 상단까지 고려해볼 수 있습니다.

현 시세와 감정가를 고려했을 때, 265,000,000원 ~ 275,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.