나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30804 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "포남교사거리" 동측 인근에 위치하는 "강릉입암동 천년가밸로채아파트 102동 14층 1402호" 로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리,노선,운행빈도 등으로 보아 제반 교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물중 14층 1402호로서, - 외벽 : 석재판 붙임, 몰탈위 페인트마감 등 - 내벽 : 도배지, 타일마감 등 - 바닥 : 장판지, 타일마감 등 - 창호 : PVC샷시 등

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 현황 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측, 남측으로 폭 약 10m내외의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16)(국지도로(379))(접합) , 소 로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(접합), 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역), 비행안전제5구역(전술)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30804 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 14층 1402호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 14층

사용승인일: 2023년 09월 27일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 258,000,000원

토지면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

건물면적: 59.62㎡ (약 18.03평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "포남교사거리" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한) 및 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

집합건물 등기부상 소유권보존 등기일은 2023년 11월 03일이며, 우리은행 근저당(말소기준권리)이 2023년 11월 03일에 설정되었습니다. 이후 다수의 근저당 및 주택임차권, 강제경매 개시결정 등기가 설정되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 권리입니다. 등기부채권 총액은 약 50,806,900,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 용경순 씨가 보증금 200,900,000원에 거주 중인 것으로 파악됩니다. 그러나 해당 임차인의 경우 배당신고일자가 2024년 12월 03일이며, 등기부상 주택임차권이 말소되었고, 별도로 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리인 우리은행의 근저당(2023년 11월 03일 설정, 25,303,000,000원)보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 본 건의 경우, 임차인 용경순 씨의 주택임차권(을2)은 말소 대상이며, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 지역은 아파트 단지를 중심으로 근린생활시설 및 단독주택이 혼재된 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

본 건이 속한 "강릉입암동 천년가밸로채아파트"는 2023년 9월 27일 사용 승인된 신축 아파트 단지입니다. 총 4개 동, 295세대로 구성되어 있으며, 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다.

5.2. 편의 및 복리 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등의 부대 및 복리시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본 건은 비행안전제5구역(전술)에 해당하여 항공기 운항에 따른 제한이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 축종의 사육이 제한됩니다.

6.2. 기타 특이사항

임대관계가 미상으로 파악되었으나, 권리분석상 해당 임차인의 보증금은 인수 대상이 아닙니다.

7. 종합 의견

본 건은 강릉시 입암동에 위치한 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 준공 연도를 자랑합니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 비행안전구역 및 가축사육제한구역에 해당되는 점은 잠재적 제약 사항으로 고려될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트(2023년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담 및 추가 인수 금액이 없습니다.

* 일괄 매각 대상 토지의 면적 또한 포함되어 있어 재산권 행사에 유리합니다.

* 강릉시 입암동 지역의 주거 환경 개선 및 신축 아파트 수요를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 258,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(약 18평형)의 전세가가 20,090,000원으로, 이는 본 건의 감정가와 유사한 수준입니다. 신축 아파트라는 점과 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회할 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 258,000,000원의 85% ~ 95% 범위인 약 219,300,000원에서 245,100,000원 사이로 제시합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 시장 동향, 경쟁 물건, 본 건의 상세 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.