나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30800 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체 로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건내, 102동 12층 1202호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측 단지 출입로를 이용하여 왕복2차선의 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-08-16)(국지도로(379)) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06 -10)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30800 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 12층1202호

용도: 아파트

감정가: 274,000,000원

건물명: 강릉 입암동 천년가 밸로채 아파트

동/호수: 102동 12층 1202호

사용승인일: 2023년 9월 27일

1.1. 토지 정보

토지면적: 36.00㎡ (약 10.9평)

토지지분: 35.9978㎡ (약 10.9평)

1.2. 건물 정보

건물면적: 59.62㎡ (약 18.0평) (전용면적)

건물지분: 59.6159㎡ (약 18.0평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 12층

이용상태: 아파트로 이용중

1.3. 아파트 정보

아파트명: 강릉 입암동 천년가 밸로채 아파트

주소: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713

사용승인일: 2023년 9월 27일

동수: 4동

세대수: 295세대

주차대수합계: 421대

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황: 본건까지 차량진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체로 보통시 됨.

인접 도로상태: 본건 북측 및 남측 단지 출입로를 이용하여 왕복2차선의 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 200,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 10월 31일

* 확정일자: 2023년 11월 8일

* 배당신고일자: 2024년 12월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 김 은 등기부상 대항력이 없는 것으로 확인되어, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사아라마루 (2023.11.03)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행 (25,303,000,000원, 2023.11.03)

* 주택임차권: 김익남 (200,900,000원, 2024.12.06 말소)

* 근저당권: 우리은행 (25,303,000,000원, 2025.01.20 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (213,754,185원, 2025.11.05 말소)

등기부채권 총액: 50,806,900,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

4. 상권분석

주위 환경은 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다. 단지 내 및 주변에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

설비내역: 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.

관리사무소 연락처: 033-652-2235

복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다.

주차: 총 421대의 차량을 주차할 수 있으며, 이 중 343대는 기계식 주차, 78대는 옥외 주차 공간입니다. 지상에는 10대의 전기차 충전기가 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역에 해당하여 향후 건축 행위나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 아파트로, 입암동 일대의 주거 환경이 양호한 지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 권리관계 또한 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 상품성이 높음.

* 지역 내 주거 선호도가 있는 입지.

* 권리상 낙찰 후 명도 외 특별한 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 274,000,000원

최근 유사 면적 (59.62㎡) 아파트 실거래가 정보에 따르면 2억 5천만 원에서 2억 8천만 원 사이의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건은 신축 아파트이고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악과 함께, 경매 물건의 특성 및 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보수적으로는 감정가 수준인 2억 7천 4백만 원을 기준으로, 경쟁 상황에 따라 ±5% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.