나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30795 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 101동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인 · 평가일 2025.11.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 아파트지대입니다.

교통상황

간선도로와의 거리인근 시내버스 정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안한 대중 교통사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 8층 803호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 바 닥 : 일부 타일마감 등 창 호 : 샤시 이중창구조 등입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방설비, EV설비, 소화전설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 현황 "아파트부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남측 소로에 연계된 단지내 포장도로를 이용하여 출입가능하며, 지상 및 지하주차장시설이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주주거지역, 지구단위계획지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로(379))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로(86))(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 713번지, 강릉입암동천년가밸로채아파트 101동 8층 803호에 소재하는 아파트입니다.

사건번호는 강릉지원 2025타경30795 (1)이며, 감정가는 301,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 물건입니다.

토지 면적은 44.33㎡ (약 13.41평)이며, 건물 면적은 73.42㎡ (약 22.21평)입니다. 건물 면적은 전용면적 및 공급면적으로 활용될 수 있습니다.

경매 채권자는 주택도시보증공사입니다.

2. 입지조건

본 건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 일반적인 주거지역입니다.

간선도로와의 접근성 및 인근 시내버스 정류장과의 거리를 고려할 때, 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

단지 내 포장도로를 통해 북측, 서측, 남측의 소로로 진입이 가능하며, 지상 및 지하 주차 시설이 마련되어 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획지역에 해당하며, 소로 2류(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 3일에 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

등기부상 소유권 보존 등기(갑1) 이후 다수의 권리들이 설정되었으며, 임차인 김남철 씨가 주택임차권(을2)을 등기하였으나, 해당 임차권은 말소기준권리보다 늦게 등기되었고 대항력이 없습니다.

임차인 김 씨는 보증금 224,400,000원, 차임 0원이며, 2023년 11월 16일 전입, 2022년 12월 14일 확정일자를 받았습니다. 그러나 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

본 경매 사건의 채권자인 주택도시보증공사(갑2)의 강제경매 개시결정으로 본 건이 진행되고 있습니다.

등기부채권 총액은 50,830,400,000원이지만, 이는 총 담보 채무액이며 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.

결론적으로, 본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(주택임차권, 근저당권, 강제경매)가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 강릉시 입암동에 위치한 '강릉입암천년가밸로채아파트' 단지 내에 속해 있습니다.

주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 다른 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

단지 내 상가나 인근 근린상가를 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

대중교통망 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

본 건은 '성덕동주민센터'가 동측 인근에 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교육 시설로는 강릉송정초등학교, 강릉동명초등학교, 강릉중앙고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

의료 시설로는 강릉세브란스병원 등 주요 병원 이용이 가능합니다.

주차의 경우, 건축물대장상 총 421대의 주차 공간이 확보되어 있어 세대당 주차는 원활할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본 건이 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

본 물건은 2023년 9월에 사용 승인된 신축 아파트이므로 초기 하자 발생 가능성은 낮으나, 입주 후 발견될 수 있는 하자 보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

비록 대항력이 없고 매각으로 소멸될 임차인이지만, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 법적 분쟁의 소지가 아주 낮게 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 입암동에 위치한 신축(2023년 9월 준공) 아파트 101동 8층 803호로, 강릉지원의 부동산 강제경매 절차를 통해 매각될 예정입니다.

전용면적 약 22.21평(73.42㎡), 토지 지분 약 13.41평(44.33㎡)의 아파트로, 감정가는 301,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 임차인의 대항력 없는 주택임차권 및 설정된 다수의 근저당권 등이 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자가 인수해야 할 권리상 부담은 없는 안전한 물건입니다.

주변 생활 환경, 교통, 교육 시설 등 입지 조건이 양호하며, 신축 아파트로서의 장점을 가지고 있습니다.

다만, 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 향후 이용 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 2023년 9월 사용 승인된 신축 아파트로, 즉시 입주하여 거주하거나 임대를 놓기에도 용이합니다.

모든 권리 관계가 매각으로 소멸되는 권리 하자 없는 물건이므로, 안전하게 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

강릉시 입암동 지역의 주거 가치는 꾸준히 유지되고 있으며, 신축이라는 점은 미래 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

감정가가 최근 실거래가 및 전세가격을 고려했을 때 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 301,000,000원입니다.

최근 유사 면적(73.42㎡)의 실거래 사례 분석 결과, 2023년 12월에는 295,000,000원, 2024년 1월에는 305,000,000원에 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다.

또한, 최근 전세 계약(2023년 11월, 면적 73.4152㎡)에서의 보증금 226,600,000원을 기준으로 추정 시세는 약 302,000,000원 내외로 산정됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 290,000,000원에서 310,000,000원 사이로 제안합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준인 300,000,000원 내외를 목표로 하되, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.