나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30793 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이목 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 포남교사거리 동측 인근에 위치한 강릉입암동천 년가밸로채아파트 103동 14층 1403호로서 부근은 아파트단지로 형성된 주택지대이며 북동측 으로 소규모 공장지대가 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도 등을 고려시 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물내 14층 일부로서 외벽:몰탈위페인팅, 일부 석재붙임 내벽:벽지도배마감, 타일붙임 등 창호:PVC창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측, 남서측 및 남동측으로 왕복2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(379))(접합), 소로2류(폭8m~ 10m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로(86))(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제 한구역), 비행안전제5구역(전술)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 강릉지원 2025타경30793 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 270,000,000원

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

토지면적: 36.18㎡ (약 10.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부 정보 기준)

사용승인일: 2023년 9월 27일

1.2. 감정평가 요약

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 포남교사거리 동측 인근에 위치한 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 14층 1403호로서, 부근은 아파트단지로 형성된 주택지대이며 북동측으로 소규모 공장지대가 소재합니다.

차량 출입이 가능하며, 버스 노선 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 일부이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 PVC 창호로 구성되어 있습니다.

현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

난방, 위생, 승강기, 옥내 소화전, 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형 유사 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 북서측, 남서측, 남동측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획으로는 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 3면이 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 비행안전제5구역(전술)에 해당합니다.

공부와의 차이는 없습니다.

임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 입암동에 위치하며, 포남교사거리 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 다만, 북동측으로는 소규모 공장지대가 인접해 있어 일부 산업 활동이 이루어지고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근으로 왕복 2차선 도로가 여러 방향으로 접해 있어 도로망이 양호한 편입니다. 또한, 버스 정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준주거지역 내 지구단위계획구역에 속해 있으며, 도시계획도로인 소로2류에 접하고 있어 개발 및 이용에 유리한 조건입니다. 그러나 '비행안전제5구역(전술)'으로 지정되어 있어, 향후 고도 제한 등 일부 건축 규제가 적용될 수 있습니다. 또한, '가축사육제한구역'에 해당합니다.

2.4. 주변 편의시설 및 환경

단지 인근에 아파트 단지들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (예: 인근 초등학교, 상업시설 등 - 구체적인 시설은 추가 조사 필요). 구글 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당 (을1)으로, 접수일자는 2023년 11월 3일이며 채권 최고액은 25,303,000,000원입니다. 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사아라마루 (갑1, 2023-11-03)

* 근저당: 우리은행 (을1, 2023-11-03, 25,303,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김낭희 (을2, 2024-12-03, 201,900,000원)

* 임차인: 김낭희

* 보증금: 201,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-20

* 확정일자: 2022-12-14

* 비고: 대항력 없음. (전입일자보다 확정일자가 빠르고, 임차권 등기일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.)

* 근저당: 우리은행 (을3, 2025-01-20, 25,303,000,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 2025-11-05, 201,900,000원) - 본건 경매 사건의 채권자

3.3. 인수되는 권리

본건 경매로 인해 모든 등기된 권리(근저당, 임차권 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담 있는 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황 관련 주의사항

임차인 김낭희는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 전입일자와 확정일자 순서 오류 등 등기부상 일부 특이사항이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁 발생 가능성에 대해 주의가 필요합니다. 보증금 201,900,000원은 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 강릉시 입암동은 신축 아파트 단지가 밀집한 대표적인 주거 지역입니다. 포남교사거리 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 인근에 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 보입니다. 북동측의 소규모 공장지대는 지역 경제의 한 축을 이루고 있으나, 주거 환경에 미치는 부정적 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

아파트명: 강릉 입암 동천년가밸로채 아파트

건축년도: 2023년 (신축)

총 세대수: 295세대 (4개동)

주차 대수: 총 421대 (지하 343대, 지상 78대) - 세대당 약 1.42대 주차 가능

총 층수: 15층 (본건 14층)

편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 (복리시설)

관리사무소 연락처: 033-652-2235

인근 교육시설: (구체적인 정보 검색 필요 - 예: 강릉초등학교, 강릉제일고등학교 등)

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 '비행안전제5구역(전술)'에 해당하여, 향후 건축 행위 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 김낭희 임차인의 등기부상 권리 관계(전입일자, 확정일자 순서 오류)에 대한 확인 및 명도 과정에서의 잠재적 마찰 가능성을 인지해야 합니다.

* 우리은행의 근저당 채권 총액이 매우 높아, 경매 절차에 대한 면밀한 이해가 필요합니다. (현재까지는 경매 개시로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 소규모 공장지대가 인접해 있어, 소음이나 환경적 요인에 민감한 경우 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 사용승인된 신축 아파트로, 깔끔한 내부 상태 및 현대적인 설비를 기대할 수 있습니다. 강릉시 입암동이라는 입지 조건은 지속적인 주거 가치 상승 잠재력을 가지고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 권리분석상 인수되는 권리가 없어 명도 후 깔끔한 소유권 확보가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 권리 관계에 대한 세심한 주의와 비행안전구역 지정 등 일부 제한사항을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공으로 하자 보수 비용이 적고 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 우수한 입지: 강릉시 중심 주거 지역에 위치하며, 생활 인프라 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 문제가 없습니다.

* 향후 시세 상승 기대: 신축 아파트로서 지역 발전 및 재건축/리모델링 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 270,000,000원

* 전용면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

* 최근 전월세 정보 (유사 면적, 12층): 보증금 200,900,000원 (2023년 11월)

* 추정 시세 (외부 검색 결과 기반): 본건과 유사한 면적의 아파트 실거래가 및 주변 시세 분석 결과, 해당 면적의 시장 가치는 약 260,000,000원에서 290,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 270,000,000원은 이러한 시장 가치 범위 내에 적정하게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정: 감정가 수준에서 낙찰 가능성이 있으며, 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보를 위해 감정가 이하인 240,000,000원에서 감정가 수준인 270,000,000원 사이에서 전략적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 본건의 경우, 보증금 200,900,000원의 전세 시세를 고려할 때, 실제 매매 시세는 감정가보다 다소 높을 가능성도 있어, 경쟁 입찰 상황을 주시하며 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.