나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53734 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 662 대신빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: REM · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물(대신빌라 제3층 제301호)로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장이 인근에 위치하는 등 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호로서, (사용승인일 : 2011.10.14) 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급ㆍ배수설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류 (폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 건축물대장 상 본건 건물 명칭이 대신빌라로 기재되어 있으나 현장실사시 본건 외벽에 '대신맨션'으로 건물 명칭이 표기되어 있는바 참고 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 건물명칭이 공부상 '대신빌라'이나, 현황상 '대신맨션'으로 표기되어 있음.
2. ‘주택도시보증공사’(양도전:임차인 장한별)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.05.13. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 662번지, 대신빌라 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53734 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 210,000,000원입니다.

토지 면적은 34.35㎡ (약 10.4평)이며, 건물 면적은 75.89㎡ (약 22.9평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본건 건물의 사용승인일은 2011년 10월 14일이며, 구조는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호입니다.

건물명칭이 공부상 '대신빌라'이나 현황상 '대신맨션'으로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "안산공업고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류 (폭 10m~12m)(국지도로), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 속합니다.

과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 지정기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 현재 만료되었습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.12.11. 접수)입니다.

본건과 관련하여 총 2명의 임차인이 확인됩니다.

* 임차인 1: 장훈

- 보증금: 0원, 차임: 0원

- 전입일자: 2022-03-15

- 대항력: 있음

- 특이사항: 보증금 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (임차권자 장한별의 승계인)

- 보증금: 205,000,000원, 차임: 0원

- 전입일자: 2022-03-15, 확정일자: 2022-02-15 (장한별 기준)

- 대항력: 없음 (자료상 기재)

- 특이사항: 임차권자 장한별은 대항력 있는 임차인이었으나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 반환채권에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.05.13. 제출)가 제출되었습니다. 따라서 본 건 경매 절차에서 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

4. 상권분석

주변의 최근 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 호산아트 (2017년 준공, 53.39㎡): 2026년 7월 16,600만원

* 베니스 (2016년 준공, 52.17㎡): 2026년 7월 14,000만원

* 다정하이츠빌라 (2001년 준공, 59.94㎡): 2026년 7월 12,800만원

본건 건물 면적(75.89㎡)은 상기 사례들보다 넓은 편입니다.

최근 실거래가 평균(14,466만원)을 본건 면적 비율(약 1.43배)로 환산 시 약 2.07억원으로 추정됩니다.

건물 준공 연도(2011년)를 고려할 때, 주변의 비교적 신축 빌라들과 비교하면 연식이 있는 편입니다.

최근 실거래가와 본건 감정가(2.1억원)는 유사한 수준으로 판단됩니다.

3. 3㎡당 시세는 약 270만원~360만원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

본건은 "안산공업고등학교" 인근에 위치하며, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

성호공원이 인근에 있어 여가 및 휴식 공간으로 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물명칭 혼동: 공부상 '대신빌라'와 현황 '대신맨션' 표기 차이로 인해 등기부등본, 건축물대장, 현장 확인 시 일치 여부 반드시 검토해야 합니다.

* 임차인 관련 특이사항: 대항력 있는 임차인이었음에도 HUG와의 확약서로 인해 보증금 인수 부담이 없게 되었으나, 해당 확약서의 구체적인 이행 내용과 추후 발생 가능한 분쟁의 소지가 있는지 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 과거 토지거래허가구역 지정: 지정 기간이 만료되었으나, 해당 지역의 향후 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주차 문제: 주변 빌라들의 경우 주차 공간 부족으로 인한 불편함이 언급되는 경우가 있어, 본건의 주차 환경도 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 2.1억원에 경매로 나왔습니다.

건물명칭의 상이함과 복잡한 임차인 권리관계가 있으나, HUG와의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담은 0원으로 분석되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

입지적으로는 안산공업고등학교 인근에 있으며, 주변에 공원 등 편의시설이 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 적정하거나 다소 높은 수준으로 판단되므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인 관련 확약서로 인해 추가적인 보증금 인수 부담이 발생하지 않습니다.

* 안정적 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 공원 등이 인근에 있어 주거 가치가 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 경매 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

주변 유사 빌라의 최근 매매 사례(2026년 7월 기준 1.28억~1.66억원)와 본건의 면적(75.89㎡) 및 사용승인일(2011년)을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 시세는 약 1.8억원 ~ 2.2억원 범위로 추정됩니다.

특히, 면적이 넓은 점은 긍정적이나, 2011년식 건물이라는 점을 감안해야 합니다.

임차인 관련 권리관계가 복잡하였으나 인수 부담이 0원으로 정리된 점, 건물명칭 혼동 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

추천 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.