나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53401 [1] 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 107-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 소재 "연곡리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야지대 내 농지, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재해 있는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격 및 운행횟수 등을 고려시 대중교통 이용편의도는 다소 불편한 지역입니다.

형태 및 이용상태

본건은 완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, "주거용" 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태

본건 토지 북동측으로 노폭 약 4m, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대) 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외물건(조경수 10주)가 식재되어 있습니다. 후첨 '지적 및 건물개황도' 등 참고

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상입니다. 2. 본건 토지 위 지상에 대문, 석축 및 데크 등이 소재하나 이는 주거용 건축물으로서 효용을 위한 부수적인 시설물로서 토지 건물의 거래시 매매가격에 포함하여 거래되는 거래관행 등을 고려하여 감정평가액에 포함하여 평가하였습니다. 3. 본건 토지상에 자생하는 활잡목 및 경제적가치가 없거나 미미한 수목 등은 별도의 가치를 특정하지 않고 토지에 포함하여 평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(싱글, 평스라브)지붕 2층 건물으로서, (사용승인일: 2008.11.04) 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 등(현장조사시 폐문부재로 통상적인 단독주택 내벽을 기준으로 표기합니다.) 창호: 새시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

본건은 현재 단독주택으로 이용 중 입니다.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 유류보일러에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도1' 참고

공부와의 차이

일반건축물대장 건축물현황도(1층 평면도)에 도시된 목조데크의 형태와 규격이 현황과 차이 가 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 성남지원 2025타경53401 (1)

• 소재지: 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 107-11

• 용도: 단독주택

• 감정가: 525,322,080원

• 토지면적: 603.00㎡ (약 182.40평)

• 건물면적: 154.88㎡ (약 46.84평)

• 매각대상: 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산 임의경매

• 채권자: 중원새마을금고 (자료상 '중OOOOOO'으로 표기되었으나, 등기부 요약에 중원새마을금고가 말소기준권리 및 임의경매 채권자로 명시되어 있어 이를 반영합니다.)

• 건축년도: 2008년 11월 04일

• 특이사항: 일괄매각. 제시외 수목 포함.

1.1. 입지조건

• 주위환경: 본건은 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 소재 "연곡리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 임야지대 내 농지, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재해 있는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

• 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하나 배차간격 및 운행 횟수 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 다소 불편한 지역입니다.

• 접근성: 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 불편한 편입니다.

• 주변시설: 근린생활시설 및 공장 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (추가적인 혐오시설 관련 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

• 말소기준권리: 2014년 8월 11일 접수된 중원새마을금고의 근저당권 (채권액 273,000,000원)입니다.

• 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 외에 후순위 근저당권, 압류, 가압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. (을5 근저당권, 을7 근저당권, 갑15 압류, 갑17 압류, 갑19 가압류, 갑21 압류, 갑22 압류, 갑23 압류, 갑20 임의경매 등 모두 말소 예정)

• 인수되는 권리: 등기부 및 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

• 임차인 현황:

* 임차인: 김 (전입일자: 2024-05-20, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (전입일자: 2014-11-04, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 소견: 인수되는 임차보증금이 없어 낙찰자는 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

• 본건은 단독주택이 위치한 지역으로, 주변에 근린생활시설과 공장이 혼재되어 있어 주거 외적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 생활 편의시설 이용은 가능하나, 대규모 상업시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

• 교통: 차량 접근은 원활하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

• 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

• 교육/의료/기타: 주변의 교육, 의료 시설 및 기타 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

• 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 다음과 같은 각종 토지이용계획 및 제한사항에 묶여 있습니다.

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(일반형)

* 가축사육제한구역(일부제한구역)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 특별대책지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~26.8.25. / 외국인 등 대상 / 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도)

* 가장 중요한 제한은 '토지거래계약에 관한 허가구역' 지정으로, 해당 용도로 토지를 취득하고자 하는 경우 사전에 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 거래 시 추가적인 절차와 시간 소요, 그리고 허가 불가능성 등의 리스크가 존재합니다. (검색 결과, 참고)

• 건물 공부와의 차이: 1층 목조 데크의 형태와 규격이 현황과 차이가 있습니다. 이는 일반적으로 큰 문제는 되지 않으나, 현장 확인 및 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

• 임대관계 미상: 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 큰 문제는 없으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

• 본건은 경기도 광주시 곤지암읍에 위치한 단독주택으로, 603㎡의 넓은 대지면적과 154.88㎡의 단독주택을 일괄 매각하는 물건입니다.

• 권리관계는 비교적 깨끗하여 말소기준권리 외 인수되는 권리 및 임차보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

• 다만, 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 주거용 목적으로 토지를 취득 시 관할 관청의 허가가 필요하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 대중교통 이용이 불편하고 주변 환경이 농지, 임야, 단독주택, 공장 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

• 넓은 토지 면적: 182평이 넘는 대지는 단독주택으로서의 가치를 높이며, 향후 활용 가능성이 있습니다.

• 안정적인 권리관계: 인수되는 권리나 임차보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

• 주변 개발 가능성: 계획관리지역 및 성장관리구역으로 지정되어 있어, 토지이용계획에 따른 개발 잠재력은 존재합니다. (단, 허가구역 지정으로 인한 제약은 감안해야 합니다.)

1.8. 예상 입찰가

• 감정가: 525,322,080원

• 주변 시세 분석:

* 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 일대 토지 시세는 평당 약 91.2만원 (최근 3개월 기준,)에서 개발 가능성이 있는 지역은 더 높게 형성될 수 있습니다.

* 2025년 5월 11일 유튜브에 올라온 곤지암읍의 125평 토지에 52평 건물을 가진 전원주택 매물이 5억원에 나왔습니다. ()

* 2025년 6월 2일 경기도 광주시 곤지암읍 삼합리의 약 200평 부지에 65평 건물을 가진 전원주택이 5억 5천만원에 매물로 나왔습니다. ()

* 2025년 8월 11일 경기도 광주시 곤지암읍 연곡리 84번지에 대한 경매 사건에서 감정가 3억 8천만원대에서 유찰되어 1억 8천만원대에 매각된 사례가 있습니다. () 해당 물건은 맹지이며, 본건보다 토지면적이 작고 건물도 다릅니다.

* 본건의 감정가는 5.25억원으로, 토지 182평, 건물 47평 (2008년 준공)임을 고려할 때, 주변 시세 및 유사 경매 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 그러나, '토지거래계약에 관한 허가구역'이라는 큰 제약 조건과 대중교통 불편, 전원주택 단지보다는 다소 산재된 입지 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

• 종합 판단: 감정가 5.25억원 대비, 토지거래허가구역 지정 등의 제약사항을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 실제 입찰가는 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 추이, 그리고 본건의 토지거래허가 취득 가능성 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

• 보수적 접근 시: 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 4.2억원 ~ 4.7억원)

• 기대 수익 및 위험 감수 수준에 따라: 감정가 수준까지도 고려 가능

• 예상 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 520,000,000원 (최종 입찰가는 현장 조사 및 토지거래허가 가능 여부 확인 후 신중히 결정하시길 권합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.