나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513931 [1] 인천광역시 부평구 부평동 134-11 신원아트빌 103동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재‘인천부흥초등학교’남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 다세대, 단독 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2001.10.06) 외 벽 : 페인팅 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,방화지구,가로구역별최고높이제한지역<건축법>,상대보호구역<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등주택용도취득,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513931 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 113,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 134-11 신원아트빌 103동 5층503호 (도로명주소: 인천광역시 부평구 부평문화로129번길 13)

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제503호

사용승인일: 2001년 10월 6일

1.3. 면적

토지면적: 14.09㎡ (약 4.26평)

토지 지분: 14.091㎡ (약 4.26평)

건물면적 (전유면적 추정): 38.19㎡ (약 11.55평)

건물 지분: 38.19㎡ (약 11.55평)

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘인천부흥초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하고 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득을 위한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권금액 1,020,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (변원무)

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 6일

확정일자: 2021년 11월 12일

배당신고일자: 2024년 8월 21일

대항력: 없음

권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

명세서 상 특이사항으로 을구 순위 9번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 실제로는 소멸될 것으로 판단됩니다. 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 배당을 통해 우선 변제받거나, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

* 갑구 9번: 가압류 (주택도시보증공사, 2023.09.19) - 말소기준권리

* 을구 9번: 주택임차권 (변원무, 2024.08.21 접수 말소예정)

* 갑구 10번: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025.11.17) - 본 경매 사건

총 등기부채권 금액은 1,155,000,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 주변에 아파트 단지뿐만 아니라 근린생활시설, 주상용 건물이 혼재하고 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 지역 내 상업 활동 및 편의시설 이용이 용이하며, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 인천부흥초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주요 설비

건물 내 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 기재되었으나, 특이사항 및 물건명세서 상 '대항력 있는 임차인' 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 관련 언급이 혼재되어 있어 권리관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경의 구체적인 내용 및 향후 영향에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 토지이용계획 상 상대보호구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래허가구역 등의 규제 사항이 존재하여 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 내 아파트로서, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 감정가는 1억 1천 3백만원으로 책정되었으며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임차인 권리 및 HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 추가 확인이 필요하며, 이는 입찰 시 신중을 기해야 할 요소입니다. 일반상업지역에 속해 있어 향후 가치 상승 잠재력도 고려해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구의 역세권 인근 아파트로서, 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려 가능합니다.

* 일반상업지역에 위치하여 향후 지역 개발 및 상권 활성화 시 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리분석 상 명확한 인수 부담이 없는 것으로 파악되어 비교적 안전한 투자가 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 최근 거래 사례, 경매 시장 동향, 명도 예상 비용 및 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 경우, 감정가를 기준으로 시장 상황에 따라 적정 수준의 가감산이 이루어집니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산출은 제외하며, 투자자는 위 사항들을 바탕으로 자체적인 시장 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.