나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513896 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 982-10 삼화빌라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 4층401호로서, 외벽 : 스톤코트 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2010.11.24)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513896 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 982-10 삼화빌라 4층 401호

용도: 다세대주택

건물 정보: 철근콘크리트구조, 6층 건물 내 4층 (사용승인일: 2010.11.24)

토지면적: 19.76㎡ (약 5.98평)

토지지분: 19.757㎡

건물면적: 68.68㎡ (약 20.78평)

건물지분: 68.68㎡

1.3. 감정가

감정가: 192,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

2.3. 인접 도로 상태

본건 서측으로 노폭 8m 내외의 도로에 접하여 차량 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 9월 28일 접수된 국민건강보험공단의 압류(을6)임.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 231,673,526원임.

3.2. 인수되는 권리 (혹은 소멸되는 권리)

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 일반적으로 매각으로 소멸됨.

다만, 을구 순위 7번 주택임차권등기(채권액 201,000,000원)는 등기부상 말소 예정으로 보이나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있어 주의가 필요함.

이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출과 관련이 있으며, HUG 인수조건 변경 및 대항력있는 임차인 관련 특이사항과 연관되어 복합적인 검토가 요구됨.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(최승용)

보증금: 201,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 17일

확정일자: 2022년 4월 22일

배당신고일자: 2024년 7월 18일

본 임차인 관련 정보에는 "대항력: 없음"으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 물건명세서 상 "대항력있는임차인"으로 언급되고 HUG 인수조건 변경, 말소동의 확약서 제출 등 복합적인 상황이 존재함.

해당 임차인(최 )에 대한 보증금 201,000,000원은 인수 보증금 합계 0원에서 제외되어 있으나, 물건명세서의 "매각으로 소멸되지 않는 권리"라는 명시적 기재로 인해 인수 여부 및 조건에 대한 면밀한 확인이 필수적임.

임대관계는 미상임.

3.4. 권리분석 종합

전반적으로 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높으나, HUG 관련 임차인 권리의 인수 여부는 불확실하며, 최고가 매수인이 부담할 가능성을 배제할 수 없음. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인임.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 상권

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 있어 상권이 비교적 활성화되어 있음.

4.2. 최근 매매/전월세 동향 분석

제공된 최근 3건의 다세대주택 매매 사례 분석 결과 (2026년 5월 거래):

인천 미추홀구 주안동 735-6번지 (2001년식, 43.33㎡) : 8,200만원

인천 미추홀구 주안동 1429-27번지 (2012년식, 44.77㎡) : 12,200만원

인천 미추홀구 주안동 622-10번지 (1993년식, 44.4㎡) : 9,000만원

분석 대상 물건의 전용면적(약 13-13.5평) 기준 평균 매매가는 약 9,533만원 수준이며, 면적당 가격은 약 190만원/㎡ ~ 272만원/㎡ 범위를 보임.

4.3. 현 시세 기반 가치 평가

본건 건물의 전유면적은 68.68㎡ (약 20.78평)으로, 분석 사례의 전용면적(43.33㎡~44.77㎡)보다 약 1.5~1.6배 큼.

평균 면적당 가격(약 222만원/㎡)으로 환산 시, 본건 건물의 시세는 약 152,350,000원 (68.68㎡ * 222만원/㎡)으로 추정됨.

감정가는 192,000,000원으로, 최근 매매 사례 평균가보다는 높게 책정되어 있으며, 이는 본건 건물의 신축 연도(2010년) 및 입지 조건 등을 반영한 것으로 보임.

다만, HUG 임차인 관련 불확실성으로 인해 실제 거래 시 가격 조정이 불가피할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축물대장 상 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 982-10번지, 삼화빌라 401호임.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 6층 건물 내 4층에 위치함.

위생설비, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 좋음.

5.2. 주변 편의시설

주변에 석암초등학교 등 교육시설이 인접하여 교육 환경이 양호함.

단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이함.

주변에 유해 시설이나 혐오 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

HUG 관련 임차인(최승용)의 보증금 201,000,000원에 대한 인수 여부 불확실. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 최고가 매수인이 인수해야 할 가능성이 존재하며, 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있음.

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 관련 특이사항은 복합적인 법적 검토를 요구하며, 추가 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 사용승인일이 2010년으로 비교적 신축에 해당하나, 내부 상태 및 관리 상태에 따라 별도의 수리비가 발생할 수 있음.

임대관계 미상으로, 현황 공실일 경우 공실 위험 관리 필요.

6.3. 법규 및 규제

토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 한함) 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가 요약

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 생활 편의시설 접근성이 좋음.

감정가는 192,000,000원으로, 주변 시세 대비 적정하거나 다소 높게 책정된 것으로 보이나, HUG 임차인 관련 권리 문제가 주요 리스크 요인임.

임차인 권리의 인수 여부에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 추가 정보 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요인

비교적 신축(2010년) 건물로 관리 상태 양호 기대.

주거 편의성이 좋은 입지 및 잘 갖춰진 생활 기반 시설.

향후 지역 개발 시 가치 상승 가능성.

8.2. 고려사항

HUG 임차인의 보증금 201,000,000원 인수 여부가 투자 수익률을 결정짓는 핵심 변수임.

HUG 관련 특이사항에 대한 법률적 검토 및 실제 인수 조건 확인 필수.

감정가 대비 낙찰가율 및 임차인 인수 비용을 고려한 최종 투자 수익률 계산 필요.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 시세는 약 152,000,000원으로 추정되며, 감정가는 192,000,000원임.

HUG 임차인 보증금 201,000,000원이 인수될 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원' 및 '말소동의 확약서 제출' 등의 정보에 근거하여, 본 예상 입찰가 산정 시에는 해당 보증금을 인수하지 않는 것으로 가정함.

그러나 물건명세서의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 명시는 인수 가능성을 배제할 수 없음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 최종 인수 여부를 명확히 확인해야 함.

9.2. 제안

감정가 대비 80~90% 수준의 낙찰가율을 고려하여, 153,600,000원 ~ 172,800,000원 범위에서 입찰가를 검토할 수 있음.

HUG 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여, 보수적인 접근이 필요함.

최종 제안 입찰가: 165,000,000원 (HUG 관련 권리 인수 여부 최종 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.