나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513863 [1] 인천광역시 서구 검암동 674-5 자연마을 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 도요지로189번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2011년 11월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 504호로서, 외벽: 외장벽돌 마감 창호: PVC샷시 이중창호임. (사용승인일:2011-11-25)

이용상태

주거용[다세대주택]으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 집산도로(중1-2) (접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513863 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 서구 검암동 674-5 자연마을 5층504호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

토지지분: 34㎡ (약 10.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 40.74㎡ (약 12.32평)

건물지분: 40.74㎡ (약 12.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중 5층 504호

사용승인일: 2011년 11월 25일

1.4. 감정가

감정가: 140,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 도요지로189번길에 위치하며, 주위는 각급 학교, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 2호선 검바위역이 도보 거리에 위치하며, 공항철도 검암역 이용도 용이합니다.

2.3. 도로

본건 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리) 내에 속하며, 도로, 집산도로 접합 등의 도시계획시설이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 06월 22일자 남부천세무서장의 압류입니다. 따라서 해당 권리보다 선순위인 권리를 제외한 후속 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박현영)

* 보증금: 121,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-14

* 확정일자: 2020-08-24

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

을구 순위 3번 주택임차권(박현영, 120,000,000원)은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 본 물건은 인수되는 보증금 없이 낙찰받을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

해당 지역은 공동주택, 단독주택이 혼재하는 주거 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 인천검암초등학교, 간재울중학교 등 각급 학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

5.3. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 유사한 연식과 면적의 다세대주택 거래 사례들은 다음과 같습니다.

* 30.72㎡ 면적 거래가 9,300만원 (2026년 1월) → 약 302.7만원/㎡

* 72.87㎡ 면적 거래가 18,300만원 (2026년 1월) → 약 251.1만원/㎡

* 62.67㎡ 면적 거래가 17,900만원 (2026년 1월) → 약 285.6만원/㎡

이를 바탕으로 산정한 제곱미터당 평균 시세는 약 279.8만원입니다. 본 물건의 건물면적 40.74㎡를 적용하면, 예상 시세는 약 114,009,742원 수준으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 이는 외국인 등이 주택 용도로 취득하는 경우에 한하여 적용되며, 국내 거주자의 취득에는 영향이 없습니다. (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 적용)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 및 대항력 있는 임차인 관련 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차권은 매각으로 소멸되므로 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 더블 역세권(인천 2호선 검바위역, 공항철도 검암역) 인근에 자리하여 교통이 편리하고, 주변 학군 및 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점은 외국인 취득 시에만 고려사항이며, 임차인 관련 권리도 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 최근 주변 다세대주택 거래 사례들을 고려할 때, 감정가(140,000,000원) 대비 시세(약 114,000,000원) 차이가 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 인근의 우수한 교통 환경

* 잘 갖춰진 주거 인프라 및 학군

* 인수되는 임차보증금 등 권리 인수 부담 없음

* 상대적으로 저렴한 감정가 대비 시세 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 주택 거래가는 약 114,000,000원에서 120,000,000원 사이로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

감정가 140,000,000원 대비, 보수적으로 산정한 시세는 약 81% 수준입니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

위 분석을 종합하여 볼 때, 인수 보증금 부담이 없다는 점과 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 118,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.