나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513875 [1] 인천광역시 부평구 부평동 431-22 씨티원 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일 대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환 경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부평구청역/인천 1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상15층 건물내 제2층 제206호로서, (사용승인 : 2016.04.21) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 석재마감 등. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 화재경보설비 및 탐지설비 설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 로폭 약 8미터, 40미터의 포장도로에 각각 접함,

토지이용계획 및 제한상태

부평동 431-22, 431-25, 431-27 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최 고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12 -30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07- 14)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정 기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513875 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 431-22 씨티원 2층206호

용도: 오피스텔

감정가: 129,000,000원

토지면적: 5.83㎡ (약 1.76평)

토지지분: 5.83㎡ (약 1.76평)

건물면적: 37.69㎡ (약 11.40평)

건물지분: 37.69㎡ (약 11.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2016년

건물명: 씨티원

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부원초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통임.

* 교통: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부평구청역/인천 1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 편리한 편임.

* 도로: 본 건 동측 및 서측으로 로폭 약 8미터, 40미터의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 인천광역시 부평구 부평동 431-22, 431-25, 431-27 번지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 울산세무서장 압류 (2023-04-18)

* 주요 권리 내역:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-23

* 확정일자: 2021-07-21

* 배당신고일자: 2023-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

* 주택임차권: 전장원 (을3), 160,000,000원. 이 권리는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 압류: 울산세무서장 (갑4), 서울특별시 (갑5)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑6), 160,000,000원. 본 경매 사건의 개시 결정 등기임.

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됨.

* 권리분석 요약: 본 건은 채권자인 주택도시보증공사가 직접 강제경매를 신청하였으며, 임차인으로도 등재되어 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 주택임차권 또한 말소 동의가 확약되어 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 이용 현황: 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달해 있습니다.

* 건물 용도 및 상태: 2016년 4월 21일 사용승인된 오피스텔이며, 내부 기본적인 위생, 급배수, 난방, 화재 경보, 승강기, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 인천부원초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 교통 접근성: 부평구청역(인천 1호선)이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 교육시설: 인천부원초등학교가 인근에 있으며, 이는 해당 지역이 상대보호구역임을 의미합니다.

* 주차: 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로도 등재되어 있는 등 권리 관계가 다소 복잡했으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 인수 부담은 해소된 상태입니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역이지만, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 주택용도 취득) 등 다수의 도시계획적 제한사항이 있어 향후 재건축 또는 신축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2016년 준공되어 8년차 건물로, 일부 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리관계는 HUG 관련 복잡성이 있었으나, 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 제한 사항이 존재하므로 투자 시 이를 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소되는 권리만 존재하여 낙찰자가 부담할 추가 권리가 없습니다.

* 최적의 입지: 부평구청역 역세권에 위치하며, 주변 상권이 발달하여 임대 수익 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* HUG 관련 문제 해결: HUG의 말소 동의 확약서 제출로 권리 관계가 명확해져 투명한 거래가 가능합니다.

* 시세 상승 여력: 부평 지역의 지속적인 발전 가능성과 함께 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 129,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2024년 9월 9일: 59.43㎡ (약 18.00평) 거래가 200,000,000원 (평당 약 1,111만원)

* 2023년 11월 10일: 59.81㎡ (약 18.10평) 거래가 173,000,000원 (평당 약 955만원)

* 2024년 2월 24일: 47.14㎡ (약 14.26평) 거래가 160,000,000원 (평당 약 1,122만원)

본 건의 전용면적은 37.69㎡ (약 11.40평)입니다.

가장 유사한 면적인 47.14㎡ (약 14.26평)의 매매 사례(160,000,000원)를 기준으로 평당 단가를 산정하면 약 1,122만원/평입니다.

이를 본 건 면적에 적용 시 약 127,910,000원 (11.40평 * 1,122만원/평)의 가치가 산정됩니다. 이는 감정가 129,000,000원과 유사한 수준입니다.

HUG의 인수 조건 변경으로 인해 인수 보증금은 0원입니다.

안전한 권리 분석과 우수한 입지 조건을 고려할 때, 감정가를 소폭 상회하는 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 142,000,000원 (감정가의 105% ~ 110%)

추천 입찰가: 138,000,000원

주변 탐색 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.