나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514017 [1] 인천광역시 부평구 부평동 767-66 장원빌라 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "백운역(1호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(백운역,1호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상4층건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일:2002.05.30) 외벽: 드라이비트 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임(폐문 부재로 내부 확인은 못함).

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 다소 완만한 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기타사항: 해당사항 없음.

물건 비고

-'장원빌라 5차' 건물에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행하는 2025타경514017 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 767-66 장원빌라 4층 402호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 129,000,000원입니다.

토지 면적은 20.44㎡ (약 6.18평)이며, 건물 면적은 50.04㎡ (약 15.14평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, 지하철 1호선 백운역에서 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 백운역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 SGI 인수조건 변경 및 선순위 임차권 관련 특이사항이 있습니다.

등기부등본 상 을구 9번 주택임차권(한국토지주택공사, 120,000,000원)이 존재하나, 물건명세서에 의하면 서울보증보험주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

따라서, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

말소기준권리는 갑13번 광주세무서장의 압류 등기이며, 본 경매 개시 결정 등기(갑17번 서울보증보험) 이후 모든 권리는 말소될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

주변에 지하철역(백운역)과 버스정류장이 인접해 있어 유동인구가 꾸준히 유지될 수 있는 입지입니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 거리를 고려할 때, 해당 지역 자체의 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

지하철 1호선 백운역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건물은 2002년 5월 30일에 사용 승인되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항: 말소동의 확약서 제출로 소멸될 것으로 보이나, 낙찰 후 관련 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 지구단위계획구역, 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 취득 시 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

* 임대관계가 미상으로, 내부 이용 상태 확인이 폐문 부재로 이루어지지 못했습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 백운역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다.

권리 분석 상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, SGI 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

토지이용계획 상 여러 제한 사항이 존재하며, 특히 토지거래허가구역 지정 기간을 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 1호선 백운역 역세권이라는 입지적 장점.

* 최근 시세 비교 시 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있음.

* 권리상 특별한 인수 부담이 없는 것으로 분석됨 (SGI 말소 동의 확인 시).

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 본건과 유사한 시기(2002년식) 및 면적(56.08㎡)의 연립다세대 주택이 2026년 7월 23일에 123,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 727만원).

본건의 건물 면적은 50.04㎡ (약 15.14평)이며, 감정가는 129,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 권리상 특이사항(SGI 인수조건 변경)이 명확히 해소된다는 전제 하에, 약 115,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

이 금액은 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치 평가에 따른 예상 입찰가입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.