나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513965 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 634-117 유진하이츠 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "지하철 1호선 제물포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 제물포역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건물 내 제3층 제301호로서, - 외벽 : 벽돌붙임 마감 등. - 창호 : 새시 창호 등 임.

이용상태

공부상 이용상황은 '다세대주택'임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 장방형 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측과 남측에 걸쳐 노폭 약3미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513965 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 634-117 유진하이츠 1동 3층301호

용도: 다세대주택 (집합건물)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 3층 301호

건축연도: 사용승인 2003년 11월 18일

1.3. 면적 및 가격

감정가: 109,000,000원

토지면적: 23.30㎡ (약 7.05평)

건물면적: 39.04㎡ (약 11.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 제물포역 남동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지대로서, 주변 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 제물포역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21), 외국인 등에 한함 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 6월 3일 남동세무서장의 압류.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 9번 주택임차권등기 (다만, 서울보증보험주식회사의 말소 동의 확약서 제출 시 소멸 가능).

총 등기부채권액: 2,088,000,000원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사 (실제 거주자: 김 )

보증금: 89,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-24

확정일자: 2021-03-02

대항력: 없음

비고: 을구 9번 주택임차권등기 (권리자: 한국토지주택공사)가 등기부등본에 기재되어 있으나, 채권자(서울보증보험)의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 될 수 있음. SGI 인수조건 변경 관련 내용이 존재하여 추가 확인 필요.

3.3. 권리분석 요약

일반적으로 대항력 없는 임차인의 보증금은 매각으로 소멸되어 인수 의무가 없으나, 본건은 을구 9번 임차권등기가 말소되지 않을 가능성이 있어 주의가 필요함. 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 여부가 권리 인수 여부를 결정하는 핵심 요소임. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있어, 매수인이 임차인에게 직접 보증금을 지급할 의무는 없을 것으로 보임.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

인근 유사 물건(연립/다세대) 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 한양(233-1, 1983년식, 53.85㎡): 90,000,000원

* 우림빌라(245-8, 1992년식, 32.76㎡): 45,000,000원

* 금호빌라(116-10, 1990년식, 38.23㎡): 50,000,000원

본건 물건(39.04㎡, 2003년식)의 감정가는 109,000,000원으로, 유사 물건 시세 대비 높은 편임. 특히, 건축 연도가 오래된 유사 물건 중 가장 큰 면적의 한양빌라(53.85㎡)가 90,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장가와 다소 차이가 있을 수 있음.

4.2. 상권 특성

주거지역으로, 다세대 및 단독주택이 밀집한 지역임.

상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물: 철근콘크리트구조, 4층 건물.

내부: 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등을 갖춤.

마감: 외벽 벽돌붙임, 창호 새시.

5.2. 주변 편의 시설

* 지하철 1호선 제물포역 도보 이용 가능 거리.

* 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 편리.

* 인근에 병원, 학교, 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 위치.

* 혐오시설 정보: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상, 해당 물건 주변에서 눈에 띄는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

을구 9번 임차권등기 존재로, 서울보증보험의 말소 동의 확약서가 제출되지 않을 경우 매수인이 임차권을 인수하게 될 위험이 있음 (대항력 없음 명시에도 불구하고 등기부상 말소되지 않은 권리 존재).

임차인 정보의 복잡성 (SGI, LH)으로 인한 추가 확인 필요.

6.2. 기타 특이사항

SGI 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치하며 접근성이 양호한 다세대주택임.

신축 연도(2003년) 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 주변 시세와의 차이를 고려해야 함.

가장 큰 리스크는 을구 9번 임차권등기의 말소 여부임. 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 여부를 반드시 확인하여 권리 인수 여부를 명확히 파악해야 함. 말소 동의가 없을 경우, 임차인의 권리를 인수해야 하므로 투자 가치가 크게 하락할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 제물포역 접근 용이.

* 신축 연도: 주변 유사 건물 대비 비교적 신축 연도임 (2003년 사용승인).

* 시세 차익 가능성: 만약 임차권 관련 위험이 해소되고 시세 반영이 제대로 이루어진다면, 재평가 통한 시세 차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(109,000,000원)와 주변 시세(45,000,000원 ~ 90,000,000원), 그리고 가장 중요한 임차권등기 인수 위험을 종합적으로 고려하여 산정해야 함.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으므로, 매수인이 직접 임차인에게 보증금을 지급할 의무는 없을 것으로 보임.

그러나 임차권등기가 말소되지 않을 경우, 임차인의 권리를 인수해야 하므로 해당 위험을 보수적으로 반영해야 함.

임차권등기 문제가 해결된다는 전제 하에, 최근 거래된 유사 물건의 최고가(90,000,000원)와 감정가(109,000,000원) 사이에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 시세 대비 높은 감정가와 잠재적 위험을 감안할 때 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 대략 90,000,000원 ~ 105,000,000원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

입찰 전 반드시 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출 여부를 확인해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.