나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경4159 [1] 경기도 남양주시 수동면 외방리 161 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM감정 · 평가일 2025.11.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 "경기도립노인전문 남양주병원" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 펜션, 전원주택, 산간농지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 임야 등에서 전원주택지로의 개발이 산발적으로 이뤄지는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하나, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

서측 하향 완만한 경사지를 평탄하게 대지조성한 부정형의 토지로서, 현황 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거형, 도시개발과 문의), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))임.

제시목록 외의 물건

본건 토지의 대지조성을 위한 축대(정원석으로 조성) 및 본건 지상의 수그루의 제시외 정원수는 주택의 경우 일반적으로 일괄 거래되는 바 부합물로 보아 토지에 포함하여 평가하였으며, 제시외 콘테이너형 찜질방이 소재하나 이동 및 해체가능하여 평가외 하였으니 경매집행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목구조 슬래브지붕 2층건으로서, 외벽 : 원목 및 회벽미장마감 등 내벽 : 회벽미장, 원목나무판넬, 일부 타일마감 등(전례 등) 창호 : 하이샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용중임,(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물 개황도 " 참조(기호㉠)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 건물(감정평가서상㉠세탁실) 포함
2. 목록2번에 제시외 콘테이너형 찜질방 소재하나 이동 및 해체가능하여 매각 및 감정평가에서 제외하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 161번지에 소재한 단독주택 경매 건입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경4159 (1)이며, 감정가는 370,219,200원입니다.

토지 면적은 424.00㎡ (약 128.26평)이며, 건물 면적은 154.42㎡ (약 46.71평)입니다.

건물에는 약 2.16㎡ (약 0.65평)의 제시외 면적이 존재합니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 목포대성신용협동조합입니다.

주의사항으로는 일괄매각 대상에 감정평가서상 세탁실이 포함되며, 목록2번에 언급된 제시외 콘테이너형 찜질방은 이동 및 해체 가능하여 매각 및 감정평가에서 제외되었습니다.

건축물물리정보에 따르면 본 건물의 건축물대장상 대지면적은 476㎡, 연면적은 154.42㎡이며, 주요 구조는 일반목구조에 슬라브 지붕입니다. 건축물 사용승인일은 2004년 2월 21일입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 남양주시 수동면 외방리 소재 "경기도립노인전문 남양주병원" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 펜션, 전원주택, 산간농지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 임야 등에서 전원주택지로의 개발이 산발적으로 이루어지고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황은 차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하나, 전반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태는 본 건의 남서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 본 건이 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 목포대성신용협동조합입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 7월 29일자 부산은행의 근저당권(을9, 264,000,000원)입니다.

이 외에도 부산은행 근저당, 이진화 근저당, 목포대성신용협동조합의 가압류 및 강제경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후에 설정된 권리로서 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 1,013,725,101원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본 건은 전원주택, 펜션, 산간농지 등이 혼재하는 지역에 위치하여 일반적인 도심 상권과는 차이가 있습니다.

주변의 최근 매매 정보는 2023년에 건축된 다세대주택(외방리 169번지)이 2024년 2월에 35,000만원에서 38,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 그러나 이는 본 건과 주택 유형, 건축 연도, 토지 규모 등에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

본 건의 입지 특성상, 주거 환경으로서의 가치가 주요하며, 주변 시설은 주로 자연환경 및 일부 생활 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: "경기도립노인전문 남양주병원"이 인근에 위치하고 있습니다. 그 외 상세 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 주변 교육 시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전원지역의 특성상 교육 시설과의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 의료시설: "경기도립노인전문 남양주병원"이 근거리에 위치하고 있습니다.

* 환경: 계획관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정된 점을 고려할 때, 비교적 쾌적한 자연환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 실제 거주자 또는 점유자에 대한 추가 확인이 필요합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 등이 미상일 경우, 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 본 건은 계획관리지역, 성장관리구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2권역)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (허가구역 지정 기간 확인 필요).

* 제시외 건물: 감정평가에서 제외된 콘테이너형 찜질방이 소재하고 있어, 향후 철거 또는 이전 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 부동산 침체 가능성: 전원주택 및 단독주택 시장은 아파트 시장에 비해 거래가 원활하지 않을 수 있으며, 지역별 특성에 따라 시세 변동성이 클 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 시, 인근에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 환경 관련 규제가 많은 점은 긍정적인 요인으로 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 수동면의 조용한 전원 지역에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 갖추고 있어 전원생활을 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다. 감정가는 약 3억 7천만원 수준이며, 건축 연도는 2004년입니다. 주변 환경은 자연녹지 위주로 구성되어 있으며, 병원 등 일부 생활 편의시설 접근도 가능합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다. 다만, 토지이용에 대한 각종 규제와 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 424.00㎡ (약 128.26평)의 넓은 토지를 확보하여 전원주택으로서의 활용 가치가 높습니다.

* 자연 친화적 환경: 산간 지역에 위치하며, 계획관리 및 보전 관련 지역으로 지정되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 단독주택 희소성: 일반적인 아파트 경매 물건과 달리, 독립적인 단독주택으로서의 희소성을 가집니다.

* 권리관계 명확성: 낙찰 시 대부분의 등기상 권리가 소멸되어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 370,219,200원입니다. 주변의 최근 실거래가 정보는 신축 다세대주택(2023년 건축)이 35,000만원에서 38,000만원 사이에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건과 주택 유형 및 건축 연도가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 건은 단독주택으로 토지 면적이 넓다는 장점이 있으나, 건축 연식이 오래되었다는 점과 토지이용에 대한 각종 제한사항을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가격을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 시점에서는 감정가의 90% ~ 110% 수준인 약 330,000,000원 ~ 400,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 해당 경매 물건의 현장 답사, 권리관계 재확인, 유사 물건 시세 조사를 통해 더욱 면밀히 결정하는 것이 좋습니다. 인수할 보증금은 없으므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.