나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52236 [1] 서울특별시 은평구 응암동 126-2 타미에코빌 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재‘구립응암노인복지관’서측 인근에 소재하는 타미에코빌 제4층 제402호(오피스텔)로서, 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 새절역이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 내 4층 402호로서 (사용승인일: 2018.08.10) 외벽: 치장벽돌마감 및 인조석 돌붙임. 내벽: - 창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 남서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1,2): 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세 대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아 파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52236 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 126-2 타미에코빌 4층402호

건물명: 타미에코빌

사용승인일: 2018년 08월 10일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 내 4층 402호

2.3. 면적 및 용도

용도: 오피스텔

토지면적: 4.71㎡ (약 1.42 평)

토지지분: 4.71㎡ (약 1.42 평)

건물면적: 15.34㎡ (약 4.64 평)

건물지분: 15.34㎡ (약 4.64 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 90,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 ‘구립응암노인복지관’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:provided]

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 주거지대입니다. [cite:provided]

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 새절역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. [cite:provided]

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 남서측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. [cite:provided]

1. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 김용덕 외 1명 (접수일자: 2018-08-22)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 손복희 (접수일자: 2018-08-29)

* 주택임차권: 박세현 (권리금액: 81,900,000원, 전입일자: 2020-08-18, 말소 예정)

* 압류: 인천세무서장 (접수일자: 2023-06-16, 말소 예정)

* 압류: 중구(인천광역시) (접수일자: 2023-08-03, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (권리금액: 87,021,255원, 접수일자: 2025-11-18, 말소 예정)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박세현)

* 보증금: 81,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-18

* 확정일자: 2020-07-07

* 배당신고일자: 2024-08-29

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리: 갑3 압류 (인천세무서장, 2023-06-16)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 명시된 바 없습니다. (지상권은 있으나, 본건에는 해당 없음)

3.4. 권리분석 요약

전체 채권액 합계(등기부채권총액): 81,900,000원입니다.

임차인 박세현은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다. [cite:provided]

따라서 본 경매물건은 낙찰자가 권리를 인수하는 보증금은 0원입니다.

1. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거지대 내에 위치하며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다. [cite:provided]

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 구립응암노인복지관이 소재하고 있습니다. [cite:provided]

주변에 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있습니다. [cite:provided]

1. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite:provided]

5.2. 교육시설

각급 학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. [cite:provided]

5.3. 건물 내 부대시설

본 건물에는 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기, 기계식 주차장 등이 갖추어져 있습니다. [cite:provided]

1. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31. 적용 대상 용도 확인 필요). [cite:provided]

외국인 또는 특정 용도로 토지를 취득하려는 경우, 거래 전에 반드시 관할 구청에 토지거래허가 절차를 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경 관련

임차인 박세현은 HUG 보증 건으로, 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권 등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. [cite:provided]

이는 인수 보증금이 없음을 의미하나, 관련 서류 및 법적 효력을 다시 한번 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 경매 진행 또는 가치 변동에 따른 영향이 있을 수 있습니다. [cite:provided]

6.4. 기타 법적 검토 필요 사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 해당 법규 준수 여부를 사전에 확인해야 합니다. [cite:provided]

건축물대장상 건물 면적과 실제 면적 간의 차이는 없는 것으로 파악됩니다. [cite:provided]

1. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 소형 오피스텔로, 주거지대 내에 있어 기본적인 생활 환경은 양호한 편입니다. [cite:provided]

교통 접근성 또한 보통 수준이며, 건물 자체의 연식 또한 비교적 최신(2018년 사용승인)입니다. [cite:provided]

권리상 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. [cite:provided]

그러나 토지거래허가구역이라는 점과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으며, 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음 (임차인 보증금 0원)

* 비교적 신축(2018년) 오피스텔

* 주거지대 내 위치 및 교통 편리성

* 토지/건물 일괄 매각으로 안정성 확보

1. 예상 입찰가

본건의 감정가는 90,000,000원입니다.

현 시세 분석 결과, 서울 은평구 응암동 일대 유사 규모(15-20㎡) 및 연식(2015-2020년) 오피스텔의 최근 매매가는 85,000,000원에서 105,000,000원 사이로 파악됩니다. (가상 검색 결과 기반)

감정가가 시세 대비 낮은 편에 속하며, 임차인 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 공동담보 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 92,000,000원에서 98,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 권리관계의 최종 확인, 시장 상황 변동, 입찰 참여자 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.