나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52217 [1] 서울특별시 은평구 응암동 227-54 백련산파크타운 나동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 「영락중학교」남측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 공공시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 북서측 근거리에 지하철6호선 "응암역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물(나동) 내 제2층 제203호로서 (사용승인일: 2014.03.03) 외 벽: 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 도시가스, 개별난방 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 하향의 급경사지대를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 소로, 서측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52217 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 응암동 227-54 백련산파크타운 나동 2층203호

* 용도: 다세대주택 (약 13.57평)

* 감정가: 255,000,000원 (2억 5천 5백만원)

* 토지면적: 34.08㎡ (약 10.31평)

* 건물면적: 44.84㎡ (약 13.57평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인, 선순위임차권, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동에 소재하며, 「영락중학교」 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 공공시설, 공원 등이 혼재하는 주거지대로서 주거 환경이 쾌적합니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 북서측 근거리에는 지하철 6호선 “응암역”이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물(나동) 중 제2층 제203호입니다. 2014년 3월 3일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장시설, 도시가스, 개별난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

토지는 서측 하향의 급경사 지대를 평탄하게 조성한 세장형(길쭉한 형태)의 토지이며, 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

본건 남측으로 소로(작은 도로), 서측으로 세로(도로)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도에 대한 토지거래허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

* 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-18

* 확정일자: 2020-09-01

* 배당신고일자: 2023-04-27

* 대항력: 있음

* 비고:

* 임차인: 윤영호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-09-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주요 권리 분석

을구 5번 순위의 주택임차권(김미홍)이 2023년 4월 27일에 등기되었으며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이 임차인은 2020년 9월 18일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다.

등기부상의 총 채권액은 258,092,226원이며, 강제경매 개시 결정일은 2025년 11월 14일입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 응암동은 서울 서북권의 대표적인 주거 지역으로, 주변에 백련산이 있어 쾌적한 주거 환경을 자랑합니다.

* 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있어 도심 및 강남 등 주요 업무 지구로의 접근성이 양호합니다.

* 다세대, 연립, 빌라 등의 주거 형태가 밀집되어 있으며, 지역 상권으로는 재래시장, 마트, 병원, 학원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면, 2018년에 건축된 29.83㎡ 면적의 주택이 2026년 5월 290,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 972만원의 시세입니다. 본 물건의 면적(44.84㎡)에 이 시세를 적용하면 약 436,000,000원의 시세가 형성될 수 있습니다. 다만, 건축 연도 및 층수 등 개별 조건에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

영락중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 분포하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설

대형마트, 재래시장, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 인근에 잘 갖추어져 있습니다.

* 자연환경

백련산이 가까이 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교통

지하철 6호선 응암역을 도보 및 대중교통으로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 내부순환로, 강변북로 등 주요 도로로의 진입이 용이합니다.

* 주변 시설 (혐오시설 없음 확인)

주변 지역 지도 확인 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 전반적으로 주거 지역에 특화된 시설들이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담: 210,000,000원의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지거래허가구역 지정: 매수인이 외국인이거나 특정 용도로 토지를 취득할 경우, 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: ~2026년 8월 25일 및 ~2026년 12월 31일)

* 다수의 권리 관계: 여러 가압류 및 채권 관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 역세권 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 다세대주택입니다. 2014년에 건축되어 비교적 최신식 건물에 속합니다. 그러나 가장 큰 특징이자 리스크는 선순위 임차인의 대항력 있는 주택임차권으로, 보증금 210,000,000원의 인수 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 낙찰받는 가격 외에 추가적인 자금 부담을 야기할 수 있습니다. 따라서, 낙찰가와 인수해야 할 보증금을 합산한 총 투자 비용이 시세 대비 적정한지를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 역세권 다세대주택 투자 기회

* 2014년 준공된 비교적 신축 건물

* 안정적인 주거 지역으로 인한 꾸준한 임대 수요 기대

* 백련산 인접으로 쾌적한 주거 환경

9. 예상 입찰가

감정가는 255,000,000원이며, 주변 시세 분석 결과 3.3㎡당 약 972만원의 시세를 적용하면 본건(44.84㎡)의 시장 가치는 약 436,000,000원으로 추정됩니다. 하지만, 본 물건은 210,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외한 부동산 자체의 가치를 기준으로 산정해야 합니다. 감정가 255,000,000원을 기준으로 하되, 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 대비 적정한지를 반드시 고려해야 합니다.

본 보고서에서는 감정가인 255,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 255,000,000원

(주의: 이 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 지출액은 약 465,000,000원 (255,000,000원 + 210,000,000원)이 됩니다. 투자 결정 시 신중한 자금 계획이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.