나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9115 [1] 제주특별자치도 제주시 외도일동 2090 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.12.03

건물감정평가요항표

건물의 구조

철철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지상3층 건물로서, 외벽 : 외벽 타일, 스타코 등, 내벽 : 페인팅, 벽지 마감 등, 바닥 : 바닥타일, 강마루 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 단독주택

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 보일러에 의한 난방설비(3층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 건물은 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임.

물건 비고

건물만 매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 토지/건물 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경9115 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 2090

토지 면적: 0.00㎡ (토지 지분 0㎡, 토지 제시외면적 0.00㎡)

건물 면적: 278.65㎡ (약 84.30평)

건물 지분: 278.65㎡ (약 84.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 용도 및 특이사항

용도: 근린주택

구조: 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 지상3층 건물

이용상태: 근린생활시설 및 단독주택

특이사항: 법정지상권, 선순위가처분

주의사항: 건물만 매각

1.3. 매각 정보

감정가: 604,061,750원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 건물만 매각

2. 입지조건

제주특별자치도 제주시 외도일동에 위치한 본건은 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 지니고 있습니다. 주변으로는 주거 단지와 편의 시설이 혼재되어 있으며, 제주시의 주요 도로망 접근성이 양호한 편입니다. 대중교통 이용 또한 가능하여 기본적인 생활 여건은 갖추고 있습니다. 주변 지역에 대한 추가적인 현장 조사 시, 혐오시설 존재 여부 및 구체적인 편의시설, 학교, 교통 접근성 등 상세 입지 분석이 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 제주지방법원 2025카단11050 (갑4, 가압류, 강영채, 2025-04-04)

이하 후순위 권리인 갑5(강제경매), 갑6(압류), 갑7(압류)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 갑구 2번 가처분등기 (채권자: 정현미, 접수일자: 2025-03-13)

- 내용: 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물을 철거하고 토지를 인도하라는 내용을 피보전권리로 한 가처분으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 갑구 3번 가처분등기 (채권자: 신제주신용협동조합, 접수일자: 2025-03-25)

- 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 법정지상권: 물건명세서 참고사항 내 비고란에는 "법정지상권의 부존재"라고 명시되어 있으나, 특이사항 및 특수물건정보에는 "법정지상권"이 기재되어 있어 권리관계 확인에 주의가 요구됩니다.

기타 권리:

* 갑구 1번 소유권보존 (권리자: 이윤진)

* 갑구 5번 강제경매 (채권자: 정현미, 2025-11-17) - 본 경매 사건에 해당합니다.

* 갑구 6번 압류 (국민건강보험공단)

* 갑구 7번 압류 (제주세무서장)

종합: 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 가처분 등기 2건(갑2, 갑3)을 매수인이 인수해야 하는 특수한 물건입니다. 특히 갑구 2번 가처분은 건물 철거 및 토지 인도와 관련된 내용으로, 향후 건물에 대한 심각한 법적 분쟁 및 철거 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 법정지상권 존부 여부에 대한 상반된 기재로 인해 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다.

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 토성빌라 (542-6, 1994년식, 70.84㎡): 2026년 5월 9,000만원 (평당 약 419.97만원)

* 장원빌라 (494-6, 2003년식, 75.195㎡): 2026년 6월 1억 6,000만원 (평당 약 703.61만원)

* 남건휴먼스오렌지카운티 (125-2, 2017년식, 31.456㎡): 2026년 3월 1억 1,600만원 (평당 약 1,219.77만원)

본 건의 건물 면적은 278.65㎡(약 84.30평)이며, 감정가는 604,061,750원(평당 약 716.56만원)입니다. 감정가는 최근 거래 사례와 비교 시 유사한 수준이나, 유사 사례들은 대부분 다세대 주택이며 본 건의 경우 건물만 매각되고 권리 분석상 인수되는 중대한 부담(건물 철거 관련 가처분 및 판결)이 존재하므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 상권은 근린생활시설 및 주택 용도로 보아 지역 주민을 기반으로 한 상권으로 분석됩니다.

5. 생활정보

제주시 외도동 지역은 해안과 인접한 곳이 많으며, 생활 편의시설, 학교, 의료 시설 등이 비교적 잘 갖추어진 주거 지역입니다. 본건의 정확한 주변 생활 편의시설 접근성은 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 철거 및 토지 인도 관련 가처분 및 확정판결: 가장 큰 리스크로, 매수인이 인수 후 건물이 철거될 수 있습니다.

* 법정지상권 존부 불확실성: 권리분석 상 상반된 내용이 기재되어 있어, 실제 법정지상권의 성립 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건축법상 미사용승인 건물: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 향후 행정 처분이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 소멸되지 않는 2건의 가처분 등기를 인수해야 하므로, 추가적인 법적 부담 및 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되는 경매 건으로, 건물 철거 및 토지 인도 관련 가처분 및 확정판결이 존재한다는 점에서 매우 높은 위험성을 내포하고 있습니다. 또한, 법정지상권 존부 여부에 대한 불확실성 또한 중요한 검토 사항입니다. 이러한 중대한 법적 리스크들을 인수해야 하므로, 매수인은 인수되는 권리들의 구체적인 내용과 향후 법적 절차, 비용 등을 철저히 파악하고 감수할 수 있는 경우에만 입찰을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 극복 가능한 리스크: 만약 법정지상권이 실제로 존재하지 않거나(부존재 명시), 철거 관련 가처분 및 판결 내용을 적극적으로 협상 또는 소송을 통해 유리하게 해결할 수 있다면, 상당한 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 예상치 못한 가치: 법적 분쟁 해결에 성공할 경우, 감정가 대비 현저히 낮은 낙찰가로 인해 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 604,061,750원입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 건물 철거 및 토지 인도 관련 가처분(갑2)과 확정판결, 법정지상권 존부 불확실성 등 심각한 법적 리스크를 고려할 때, 입찰가는 상당한 수준의 할인율을 적용하여 산정해야 합니다.

주변 다세대 주택들의 평당 시세가 약 420만원에서 1,220만원 사이에 분포하며, 본 건의 평당 감정가는 약 716만원으로 유사 시세권에 있으나, 이는 법적 리스크가 반영되지 않은 가격입니다.

극단적인 리스크 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 대략 250,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 부동산 투자 기준이며, 본 건의 경우 건물 철거 가능성이 현실화될 경우 가치가 없을 수도 있으므로, 예상 입찰가 산정 시에는 법률 전문가와 반드시 상담하시어 철저한 권리 분석 및 예상되는 추가 비용을 산정한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.