나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9108 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 10-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.12.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 "신엄리사무소" 서측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 전 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

북측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상입니다. - 본건은 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 사료되나, 해당 관청에 재확인을 요합니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
돌담 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 10-1

1.2. 사건번호

제주지방법원 2025타경9108 (1)

1.3. 물건 종류

부동산 임의경매, 토지매각, 용도: 전 (농지)

1.4. 토지 정보

토지면적: 460.00㎡ (약 139.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용현황: 전 (경작지), 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지

주변 환경: "신엄리사무소" 서측 근거리, 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지 등 혼재.

이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)

1.5. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

(건물이 없는 나대지 상태의 토지입니다.)

1.6. 감정가 및 면적

감정가: 231,840,000원

토지면적: 460.00㎡ (약 139.15평)

주목: 토지 위에 소재한 돌담 포함 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 "신엄리사무소" 서측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 보통시됩니다.

2.3. 도로 상태

북측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

토지 등기부 요약상 다음과 같은 권리 관계가 확인됩니다.

- 소유권 이전: 정병생 (1965-05-05), 김봉진 (2022-11-01), 김성우 (2022-12-16, 증여)

- 근저당: 늘푸른신용협동조합 (2022-12-16, 84,000,000원), 늘푸른신용협동조합 (2023-03-29, 96,000,000원)

- 근저당 공동담보: 유철희 (2024-05-31, 130,000,000원)

- 가압류: 우리금융캐피탈 (2025-09-16, 11,186,530원)

- 임의경매: 늘푸른신용협동조합 (2025-11-18, 152,672,002원)

등기부 채권 총액은 321,186,530원입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (2022-12-16, 늘푸른신용협동조합)이 말소기준권리이며, 해당 권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목이 비어 있으며, 등기부 요약상 모든 권리가 말소 예정으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인은 없는 것으로 파악되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건 소재지는 애월읍 고내리로, 주변에 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 지역 특성에 맞는 복합적인 상권 형성 가능성을 보입니다.

* 인근 지방도 접근성으로 인해 외부에서의 유입 인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

* 제주 애월 지역은 관광 개발 및 숙박 시설 확충이 활발히 이루어지고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

* "신엄리사무소" 인근에 위치하여 행정기관 접근이 용이합니다.

* 주변에 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 농경지가 많은 지역적 특성으로 인해 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 애월읍은 제주국제공항과의 접근성도 상대적으로 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 본 물건은 농지(전)로서, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않는 점에 유의해야 합니다.

* 농지법 개정으로 인해 농지취득자격증명 발급 절차가 복잡해지거나 시간이 소요될 수 있으므로, 입찰 전 해당 관청에 사전 확인 및 신청이 권장됩니다.

* 토지이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 제주 애월 지역의 대규모 관광 개발 사업(예: 애월포레스트) 진행 과정에서 발생하는 환경 및 토지 이용 관련 논란은 본 건의 향후 토지 이용 및 가치에도 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리에 소재한 토지(전)로, 감정가는 231,840,000원입니다. 토지면적은 460.00㎡ (약 139.15평)이며, 돌담을 포함하여 평가되었습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 중요한 주의사항이 있습니다. 또한, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

애월 지역의 지속적인 관광 개발 및 주거 수요 증가는 본 건의 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 농지 관련 법규 및 지역 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광의 중심지인 애월읍에 위치하여 향후 관광객 증가 및 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 시설이 혼재하여 투자 및 실사용 목적 모두 고려할 수 있습니다.

* 돌담이 포함된 토지로서, 제주의 자연적, 문화적 가치를 일부 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 231,840,000원

* 인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 농지 취득 관련 규제, 지역 개발 현황, 주변 시세 및 본 건의 현장 답사를 통해 추가적으로 확인된 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 농지 취득의 용이성과 활용 계획에 따라 입찰가의 상하한선이 결정될 수 있습니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 보수적으로 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.