나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51704 [1] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공동주택 및 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 중 제 2층 205호 외 30개 호로 외벽 : 석재타일 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샤시창호임.

이용상태

본건 1)은 근린생활시설, 2) ~ 31)은 주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비,위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1),2),3) : 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 2,955,280원(25년 12월 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51704 (1)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 2층205호

용도: 오피스텔

감정가: 914,000,000원

토지 면적: 97.39㎡ (약 29.41평)

건물 면적: 362.52㎡ (약 109.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원미래신용협동조합

특이사항: 공동담보

주의사항: 미납관리비 2,955,280원 (25년 12월 기준)

특수물건정보: 공동담보

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '국립목포대학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 지하 1층/지상 13층 건물 중 제2층 205호 외 다수 호수로 구성되어 있습니다. 외벽은 석재 타일 및 몰탈 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다.

이용상태: 본 건은 근린생활시설 및 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. (감정평가서 요약 기준, 개별 호실은 오피스텔 용도로 추정)

설비내역: 기본적인 급배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 본 건 토지는 3필지 일단의 부정형 평지의 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건은 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 일반상업지역, 도시계획구역

* 가축사육제한구역 (200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역 (2025-11-04) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

기타 참고사항 (임대관례 및 기타): 임대 관계는 미상입니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권보존신탁 (주식회사무궁화신탁, 2019-07-10 접수)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-09-07 접수, 2,976,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (무안군, 2024-06-17 접수)

* 임의경매개시결정 (창원미래신용협동조합, 2025-11-19 접수)

* 등기부채권 총액: 2,976,000,000원

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 보증금 및 차임 등 상세 내역 확인이 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

주의 문구: 미납관리비 2,955,280원(25년 12월 기준)은 매수인에게 인수될 수 있으므로, 경매 진행 시 관리사무소 등을 통해 최종 확인 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 분석:

* 2025년 7월 29일, 25.35㎡ (약 7.6평) 오피스텔이 70,000,000원에 직거래되었습니다. (평당 약 913만원)

* 2025년 10월 16일, 21.79㎡ (약 6.6평) 오피스텔이 40,000,000원에 중개거래되었습니다. (평당 약 606만원)

* 2025년 10월 22일, 21.79㎡ (약 6.6평) 오피스텔이 40,000,000원에 중개거래되었습니다. (평당 약 606만원)

면적별 시세 분석: 제공된 실거래가 데이터를 바탕으로 할 때, 본 건과 동일한 '도림목포캠퍼스시티' 내 소형 오피스텔의 거래 금액은 약 4,000만원에서 7,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

평균 실거래가 대비 감정가 비교: 본 건의 감정가는 914,000,000원으로, 건물 면적 362.52㎡ (약 109.69평) 기준 평당 약 833만원입니다. 이는 최근 실거래가 평균(약 760만원/평)과 유사하거나 다소 높은 수준이나, 개별 소형 평형의 최고가 거래(약 913만원/평)와 비교 시에는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: '국립목포대학교' 인근 상업지역에 위치하여 대학가 상권의 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 근린상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

교육 환경: 국립목포대학교가 인접해 있어 학생 대상 임대 사업 등 잠재적 수요가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2,955,280원의 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관리사무소 등을 통해 정확한 금액을 확인해야 합니다.

미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 이들의 대항력 유무 및 명도 가능성 등을 사전에 철저히 조사해야 합니다.

토지이용계획 제한사항: 상대보호구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. (다만, 일반상업지역 내 오피스텔 및 근린생활시설 용도로는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 건은 국립목포대학교 인근의 오피스텔 복합건물 내 다수 호실로 추정되는 물건으로, 감정가는 914,000,000원입니다. 최근 실거래가 분석 결과, 동일 단지 내 소형 오피스텔은 평당 600만원에서 900만원대에 거래되고 있으며, 본 건의 감정가는 시장 가격과 유사하거나 일부 높은 수준으로 평가되었습니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 미납 관리비 및 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 대학가 인근이라는 입지적 장점과 임대 수익 가능성을 고려할 때, 잠재적인 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 국립목포대학교 인근의 안정적인 수요 기반: 대학가 상권의 특성상 원룸/오피스텔 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시장 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가 데이터와 비교 시, 감정가가 시장 가격 범위 내에 있어 추가적인 시세 상승 여력 또는 임대 수익률 개선 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 일괄 매각을 통한 관리 용이성: 다수 호실을 한 번에 매각받음으로써 개별 호실 관리의 번거로움을 줄일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 914,000,000원입니다. 최근 실거래가 데이터를 바탕으로 평당 가격을 분석한 결과, 본 건의 면적(약 109.69평)을 고려할 때 시장 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 미납 관리비, 미상 임대 관계 등 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 감정가의 약 80% 수준인 731,200,000원에서 85% 수준인 776,900,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 본 물건에 대한 충분한 권리 분석 및 현장 조사를 거쳐 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

추천 입찰가: 780,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.