나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52295 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 799-192 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재「돌산공원」북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 펜션, 단독주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1,3)은 2필 일단의 사다리형의 주상용, 본건 4~7)은 사다리형의 상업나지임.

인접 도로상태

본건 1,3,6)은 지적도상 맹지이나 본건 및 인접필지에 소재한 소폭의 계단 등을 통하여 접근가능함. 본건 4,5)는 맹지임. 본건 7)은 동측으로 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1> 토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 특화경관지구(2017-04-06)(단, 건축물 높이는 교량 상판하부 미만), 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임. <본건 3> 토지이용계획확인원상, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2017-01-06)임. <본건 4> 토지이용계획확인원상, 자연녹지지역(2023-02-02), 제1종일반주거지역, 특화경관지구(2017-04-06)(단, 건축물 높이는 교량 상판하부 미만), 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임. <본건 5~7> 토지이용계획확인원상, 자연녹지지역(2023-02-02), 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(2017-04-06), 특화경관지구(2017-04-06)(단, 건축물 높이는 교량 상판하부 미만), 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 1,3)은 용도상 일단의 주상용으로 이용중이며, 사회적ㆍ경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 가치형성측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되어 일단의 토지로 평가하였음. ㉢ 본건 4~7)은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있어 용도지역별 면적은 지적도에 의하여 개략적으로 산출하였고, 용도지역 면적비율에 따른 차이는 개별요인 비교시 행정적조건에 반영하여 평가하였음. ㉣ 본건 6) 지상에 이동식컨테이너 1개동이 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가)는 철근콘크리트 및 시멘트블록조 슬래브 및 스레이트지붕 4층 주택, 일반음식점 건으로, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감, 콘크리트위 페인팅마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

1,2층은 일반음식점, 3층은 주택, 4층은 보일러실로 이용중임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 심야전기보일러 및 전기판넬에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 임대관계는 미상임. ㉡ 본건 건물에 제시외건물이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람. ㉢ 본건 건물은 본건 및 인접필지에 소재한 소폭의 시멘트포장 계단 및 본건 건물 2층과 본건 7) 지상으로 연결된 철제난간을 통하여 접근가능하니 업무진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 목록 2. 철제난간 포함, 목록 6. 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 및 물건 개요

3.

* 사건번호: 순천지원 2025타경52295 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 좌수영새마을금고

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

1.2. 물건 현황

3.

* 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 799-192

* 용도: 근린주택 (1,2층 일반음식점, 3층 주택, 4층 보일러실)

* 감정가: 1,098,519,120원

* 토지면적: 496.00㎡ (약 150평)

* 건물면적: 129.89㎡ (약 39평)

* 제시외 건물: 9.00㎡ (평가 제외된 컨테이너 1동 포함)

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

3.

* 본건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 '돌산공원' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업용, 펜션, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

3.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

3.

* 토지는 2필지 일단의 사다리형 주상용지 및 사다리형 상업나지로 구성되어 있습니다.

* 본건 1,3,6번 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지 소폭 계단 등을 통해 접근 가능합니다.

* 본건 4,5번 토지는 맹지입니다.

* 본건 7번 토지는 동측으로 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

3.

* 말소기준권리: 2021년 12월 21일 접수된 합명회사여수주류 근저당권 (을9).

* 주요 권리: 2023년 12월 14일 접수된 좌수영새마을금고 근저당권 (을16, 8억 4천만원).

* 이 외 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 최고가 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

3.

* 조사된 임차인 현황은 없으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

2.

4.1. 현황 분석 (용도, 이용 상태)

3.

* 토지는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도 지역에 걸쳐 있습니다.

* 건물은 1,2층 일반음식점, 3층 주택, 4층 보일러실로 이용 중이며, 복합적인 용도로 활용되고 있습니다.

4.2. 지역 개발 계획 및 용도 지역

3.

* 관련 법률에 따라 토지이용계획 및 제한상태가 명시되어 있어, 건축 및 개발 시 해당 지역별 규제를 확인해야 합니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설

3.

* '돌산공원'이 인근에 위치하며, 주변에 상업시설, 펜션 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 혐오시설

3.

* 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리상 리스크

3.

* 현재까지 파악된 바로는 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 권리상 인수 리스크는 없습니다.

6.2. 물리적 리스크

3.

* 일부 토지가 맹지이며, 접근을 위한 소폭 계단 및 인접 토지 이용이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물(평가 제외된 컨테이너) 및 목록 2. 철제난간이 포함되어 매각되므로, 별도의 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 2층과 7번 지상으로 연결된 철제난간에 대한 접근성 확인 필요.

6.3. 기타 리스크

3.

* 건물 이용상태가 복합적(음식점, 주택)이므로, 향후 용도 변경이나 통합 운영 시 관련 법규 및 인허가 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임대 관계가 미상인 점을 고려하여, 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 명도 가능성을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리에 위치한 근린주택으로, 1,2층은 일반음식점, 3층은 주택으로 복합적으로 이용 가능하며, '돌산공원' 인근에 자리 잡고 있어 관광객 또는 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설 운영 및 주거용으로 활용될 잠재력이 있습니다.

* 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 분석이 이루어져 있으며, 인수할 보증금 있는 임차인도 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

* 다만, 일부 토지의 맹지 여부, 제시외 건물 포함, 복합적인 용도 지역 지정 등은 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

* 여수 관광지 인근에 위치하여 향후 관광객 수요를 기반으로 한 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 깔끔한 권리관계로 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

* 복합 용도로 활용 가능한 건물 구조로, 다양한 사업 모델 적용이 가능합니다.

* 토지 면적이 넓어 추가 증축 또는 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

9.1. 시세 분석

3.

* 제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2024년 10월 ~ 2026년 1월) 거래된 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 74.12㎡ (약 22평) 연립주택, 2014년식: 10억 5,500만원 (2024.10.08)

* 68.89㎡ (약 21평) 다세대주택, 2020년식: 17억 2,000만원 (2024.09.27)

* 75.96㎡ (약 23평) 다세대주택, 2003년식: 10억 0,000만원 (2026.01.15)

* 본 물건은 근린주택으로, 건물 면적 129.89㎡ (약 39평), 토지 면적 496.00㎡ (약 150평)로 제공된 시세 정보의 건물 면적보다 넓습니다.

* 감정가 10억 9,851만 9,120원과 유사한 수준의 거래가 존재하며, 특히 2020년식 'the풍경채B'의 경우 비교적 높은 가격에 거래된 사례가 있습니다. 이는 건물의 신축 연도, 면적, 위치, 상품성 등에 따라 시세 편차가 클 수 있음을 시사합니다.

* 본 건물의 현재 이용 상태(음식점, 주택) 및 노후도, 제시외 건물 등을 고려할 때, 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 약간 하회할 가능성도 배제할 수 없습니다.

9.2. 입찰가 산정

3.

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1,098,519,120원

* 주변 시세 및 물건의 특성을 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치는 감정가를 기준으로 하되, 낙찰 후 명도 및 시설 개선 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 본 물건의 잠재적 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 8억 8천만원 ~ 9억 9천만원 선으로 예상해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.