나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51686 [1] 전라남도 영암군 신북면 행정리 574-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2026.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

영암군 신북면 행정리 소재 '광암마을' 남동측 인근 및 남서측 인근에 각각 위치하며, 주위는 답 등인 마을주변경지정리지대 및 농경지, 임야 등인 순수야산지대임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형, 답, 기호(2): 부정형, 묘지, 기호(3): 사다리, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 노폭 약 3M 내외 콘크리트포장도로에 접하고, 기호(2),(3): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):농림지역,가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/ 닭,오리,메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지 법>, 소하천예정지(2020-09-24)(광암천)<소하천정비법>, 기호(2):생산관리지역,가축사육제한구역(1,000m제한구역(닭,오리,메추리/돼지,개)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 기호(3):생산관리지역,가축사육제한구역(250m제한구역(소,젖소,그외가축/닭,오리, 메추리/돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

기호(2): 제시외 분묘 및 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

기호(2): 공부상 '임야'이나, 현황 '묘지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)
농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51686 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 전라남도 영암군 신북면 행정리 574-2

용도: 답

토지면적: 2240.00㎡ (약 677.6 평)

토지지분: 1680.00㎡ (약 508.2 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 및 경매 정보

감정가: 40,320,000원

매각대상: 토지지분매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 영암군 신북면 행정리에 위치하며, '광암마을' 남동측 및 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 논(답)으로 이루어진 마을주변경지역과 농경지, 그리고 임야로 구성된 야산지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 본 건의 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건지(기호 1)는 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다. 다만, 토지의 다른 부분(기호 2, 3)은 맹지 상태입니다.

2.3. 토지 이용 상태 및 지형

전체 토지는 부정형, 답(기호 1), 부정형, 묘지(기호 2), 사다리형, 자연림(기호 3)으로 구성되어 있습니다. 공부상 '임야'이나 현황은 '묘지'로 이용되는 부분이 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 규제

본 물건은 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역(1,000m, 250m 제한), 농업진흥구역, 소하천예정지(광암천)로 지정되어 있습니다. 일부 토지는 생산관리지역, 준보전산지로도 분류됩니다. 이러한 규제는 토지 이용 및 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기 현황

본 물건은 1970년 3월 26일 박종헌 외 3명에게 소유권이 이전되었습니다. 이후 여러 차례 지분 이전 및 가압류, 강제경매 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 권리들입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 1999년 3월 13일 등기된 신북농업협동조합의 '박종헌지분전부가압류'입니다(금20,000,000원). 현재 진행 중인 2025타경51686 사건은 이 말소기준권리보다 나중에 등기되었으므로, 본 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인 현황에 대한 별도 정보는 없습니다.

3.4. 기타 권리사항

등기부채권 총액은 20,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 현재 경매 신청 채권액과는 별개로 기존 등기 내역을 나타냅니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지와 야산, 마을이 혼재된 농촌 지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 농업 활동 및 자연환경이 주를 이루는 지역 특성을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 생활 환경

주변에 대규모 편의시설이 밀집해 있지는 않으나, 가까운 마을 내 기본적인 생활 기반 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 농업진흥구역 및 농림지역이라는 점은 주거 환경보다는 농업 활동에 적합한 환경임을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

물건지 내에 묘지가 소재하며, 제시외 분묘가 존재합니다. 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 분묘 소유자는 토지 소유자의 동의 없이 분묘를 사용할 수 있으며, 이는 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다. 이에 대한 현장 조사 및 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 지분매각

본 건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다. 매각으로 취득하는 지분 외 나머지 지분에 대한 소유자와의 관계 형성 및 토지 이용, 처분 등에 있어 공동 소유자 간의 협의가 필요하며, 이에 따른 갈등이나 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.3. 농지취득자격증명

농업진흥구역 내 농지이므로, 매각 결정일까지 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한 및 규제

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 소하천예정지 등 다수의 토지 이용 규제가 존재합니다. 이는 신축, 증축, 개축 등 건축 행위 및 토지 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 특정 업종의 사업 영위에도 불리할 수 있습니다. 가축사육제한구역 내에 위치하므로 인근 지역의 축산업 활동으로 인한 냄새, 소음 등의 환경적 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

6.5. 맹지 (부분적)

전체 토지 중 일부(기호 2, 3)가 맹지에 해당합니다. 이는 해당 부분 토지의 활용도를 저하시킬 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지 지분 매각이며, 분묘기지권, 농지취득자격증명 필요, 다수의 토지 이용 규제 등 인수해야 할 위험 요소가 다수 존재하는 물건입니다. 농촌 지역의 답, 묘지, 임야가 혼합된 토지로, 명확한 현장 조사와 법률적 검토 없이는 투자가 어려울 수 있습니다. 다만, 이러한 위험 요소를 감안한 저렴한 입찰가로 낙찰받는다면, 향후 공동 소유자 간 협의 또는 토지 이용 계획 변경 등의 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 다수의 위험 요소를 감안한 낮은 감정가 및 잠재적 낙찰가.

* 농업진흥구역 내 농지로서, 추후 농업 관련 정책 변화 시 수혜 가능성.

* 토지 지분 경매로, 소유권 분쟁 리스크 관리 능력 보유 시 기회.

9. 예상 입찰가

본 물건은 권리분석 및 현황 조사상 다수의 복잡한 위험 요소를 내포하고 있으며, 특히 분묘기지권 및 지분 매각으로 인한 불확실성이 큽니다. 또한, 농지취득자격증명 미비 시 보증금 미반환 리스크가 있습니다. 상기 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가(40,320,000원) 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

본 예상 입찰가는 일반적인 시세 및 경매 동향에 따른 단순 추정치이며, 실제 낙찰가와는 차이가 있을 수 있습니다. 투자 결정 전에 반드시 현장 방문 및 전문가와 상담을 통해 상세한 권리 분석과 시세 조사를 수행하시기 바랍니다.

상세한 법률적 검토 및 현장 답사를 통해 분묘기지권의 성립 여부, 지분권자들과의 관계 설정 가능성, 농지 취득 관련 제반 절차 등을 면밀히 확인한 후, 낙찰 가능 금액을 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.