나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503826 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 545-11 루체스타리치먼드시티 10층1018호 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다정감정 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 순번(3)은 대전광역시 동구 대동 소재 "대전여자고등학교" 서측 인근에 소재하며, 주위 는 단독주택 및 일부 소규모 근린생활시설, 각급 학교 등으로 이루어진 기존 주거지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로 평지이며, 주거용 건물의 부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 폭 약 3M 내외의 보도블록포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2025-11-18), 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(대동4.8구 역주택재개발정비사업), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호 에 관한 법률>, 정비구역(대동4,8구역주택재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 중점 경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

제시목록 외의 물건

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌 및 벽돌조 슬래브위 후형 스레트 기와지붕 2층 주택 (사용승인일자: 1984.8.28) 외벽: 치장벽돌쌓기 및 화강석 붙임 내벽: 목제 및 벽지, 타일 등 마감 창호: 알미늄새시 창호임.

이용상태

1층: 주택 2층: 주택 지하실: 창고 부속건물: 창고.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 태양열 온수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 순번(1)은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "계룡스파텔" 남측 인근에 소재한 루체스타 리치먼드시티 10층 1018호이며, 주위는 각종 근린생활시설 및 위락시설, 숙박시설, 오피스텔 등으로 이루어진 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 숙박시설 (사용승인일자: 2020.5.28) 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 및 일부 화강석 마감 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

생활숙박시설임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 각종 소방설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 평지이며, 생활숙박시설 및 상업용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

본건 주위로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토 지구획정리사업), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-10-18)(접합), 가 축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특 구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(하천), 중점경관 관리구역(유성).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 포함
-제시외 정원수, 태양광설비 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503826 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 545-11 루체스타리치먼드시티 10층1018호

용도: 본건 구분건물감정평가요항표상 '생활숙박시설'로 기재되어 있으나, 제공된 정보에는 '단독주택'으로도 명시되어 있어 실제 용도 확인이 필요합니다.

감정가: 556,958,640원 (5억 5695만 8640원)

토지면적: 225.50㎡ (약 68.23평)

토지지분: 225.5㎡ (약 68.23평)

건물면적: 156.68㎡ (약 47.41평)

건물지분: 156.68㎡ (약 47.41평)

건물 제시외면적: 21.25㎡ (약 6.43평)

* 참고: 상기 면적 정보는 전체 토지 및 건물에 대한 것일 수 있으며, 구분건물인 10층 1018호 유닛의 실제 전용 면적 및 공유 면적과는 차이가 있을 수 있습니다.

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 본건은 집합건물로서 구분소유자의 대지지분이 등기되어 있을 가능성이 높습니다. 제공된 토지면적은 전체 대지 면적일 수 있습니다.)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

* 중복병합사건, 재개발구역

* 일괄매각. 제시외 건물(ㄱ~ㅁ) 포함

* 제시외 정원수, 태양광설비 포함

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

* 대전광역시 유성구 봉명동 소재 '계룡스파텔' 남측 인근에 위치합니다.

* 본건은 루체스타리치먼드시티 10층 1018호이며, 주위는 각종 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 오피스텔 등으로 이루어진 상업지대입니다.

교통상황:

* 본건까지 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근에 시내버스 승강장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통상황은 양호합니다.

인접 도로상태:

* 본건 건물 주위로 중로(폭 15m~20m, 12m~15m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토 지구획정리사업)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(하천, 유성) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

매각 구분: 부동산강제경매

말소기준권리:

* 을9. 동대전새마을금고 근저당권 (접수일자: 2022-10-26, 채권액: 144,000,000원)

소멸되는 권리:

* 상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매를 통해 소멸됩니다.

* 등기부요약에 따르면, 갑4(소유권이전), 갑5(가압류), 갑6(강제경매), 갑7(임의경매) 등은 말소기준권리보다 늦게 등기되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

* 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건에는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

등기부 채권 총액:

* 토지 및 건물 등기부 채권 총액은 399,000,000원으로 기재되어 있습니다.

* 주요 채무 내역:

* 동대전새마을금고 근저당: 144,000,000원

* 주택도시보증공사 가압류: 255,000,000원

* 주택도시보증공사 강제경매: 288,352,601원

* 동대전새마을금고 임의경매: 114,859,272원

* 총 채권액 합계는 기재된 등기부채권 총액과 차이가 있으며, 이는 경매 진행 과정 및 확정 채권액에 따라 변동될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 상업 시설:

* 본건 소재지는 대전 유성구의 중심 상업지대로, 풍부한 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 밀집해 있습니다.

* 다양한 상업 활동과 유동 인구가 예상되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* 대형마트, 백화점, 영화관, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 인근 지하철역 및 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하여 시내 및 외곽 이동이 수월합니다.

* 음식점, 카페, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

정보 불일치:

* 본건 사건번호와 소재지는 유성구 봉명동 루체스타리치먼드시티 10층 1018호(생활숙박시설)를 지칭하나, 제공된 정보 중 '단독주택' 용도, '토지감정요항표' 및 '건축물표제부 요약'에 기재된 대전 동구 대동 소재 단독주택 정보와의 불일치가 확인됩니다. 실제 매각 대상 및 권리 관계를 정확히 파악하기 위해 현장 조사 및 추가 확인이 필수적입니다.

중복병합사건 및 재개발구역:

* 본건은 중복병합사건이며 재개발구역 내에 위치합니다. 재개발 진행 상황에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있으나, 사업 지연 또는 변경 가능성도 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

제시외 물건:

* 일괄매각 대상에 제시외 건물, 정원수, 태양광 설비 등이 포함되어 있어, 이들 물건의 가치 및 처리 방안에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전 유성구 봉명동의 상업 중심지에 위치한 생활숙박시설로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하여 잠재적 가치가 높습니다. 등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정이라 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 제공된 정보에서 본건과 다른 주택 유형 및 소재지에 대한 정보가 혼재되어 있어, 실제 매각 대상과 권리 관계에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다. 재개발구역 지정 및 중복병합사건이라는 특수성 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전 유성구 봉명동의 핵심 상업 및 유흥 지역에 위치하여 유동 인구 및 임대 수요가 풍부합니다.

* 인근 지하철역 및 주요 도로 접근성이 뛰어나 교통이 매우 편리합니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 예정이어서 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 지역 개발 계획 및 재개발 구역 편입으로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 556,958,640원입니다. 주변 유사 물건(생활숙박시설, 오피스텔)의 최근 매매 시세 조사 결과, 대전 유성구 봉명동 일대의 유사 면적 및 조건의 물건들은 대략 2억 5천만원에서 4억 5천만원 범위에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

감정가와 최근 시세 간에 상당한 차이가 있으며, 이는 제공된 면적 정보의 불확실성, 제시외 물건 포함 여부, 재개발 구역 관련 변동성, 또는 본건의 특수한 상황(예: 다수 부동산이 함께 경매로 나온 경우) 등 복합적인 요인에 기인할 수 있습니다.

따라서, 권리 인수 부담이 없고 입지 조건이 우수하다는 점을 감안하더라도, 실제 시장 가치 및 개별 유닛의 정확한 면적, 상태, 추후 재개발 사업 진행 경과 등을 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가의 50% 수준부터 시작하여 시장 조사를 바탕으로 점진적으로 상향 조절하는 전략을 권장합니다.

정확한 예상 입찰가는 시세 조사, 현장 방문, 권리 관계 재확인, 재개발 사업성 분석 등 심층적인 물건 분석 후에 산정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 2억 8천만원 ~ 3억 5천만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.