나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503767 [1] 대전광역시 유성구 용계동 667-4 힐스테이트도안2차 5층203동502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 '대전지방법원' 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상14층 건물내에 제5층 제203동502호로서, 외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임. ※본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및 탐문 등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, '상업용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 50~53미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도안택지갭사업지구(1단계)), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 등임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

물건 비고

집합건축물대장 건축물현황도상 '다락'이 소재하며, 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503767 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 용계동 667-4 힐스테이트도안2차 5층 203동 502호

용도: 오피스텔

감정가: 536,000,000원

토지면적: 22.87㎡ (약 6.92평)

토지지분: 22.8653㎡ (약 6.92평)

건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.9454㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 보령수산업협동조합 (보OOOOOOOO)

건축년도: 2023년 (사용승인일 기준)

층수: 5층 (총 14층 중)

동: 203동

특이사항: 집합건축물대장 건축물현황도상 '다락'이 소재하며, 감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 원신흥동 소재 '대전지방법원' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 50~53미터 내외의 포장도로, 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로가 소재함.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도안택지개발사업지구(1단계)), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (보령수산업협동조합, 2023-12-05 접수, 채권최고액 456,000,000원).

* 소멸되는 권리: 등기부등본상 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서 상 별도의 인수되는 권리는 명시되어 있지 않음.

* 등기부채권 총액: 456,000,000원.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 소재한 힐스테이트도안2차 단지는 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역임.

* 토지 이용: 토지는 '상업용' 건부지로 이용되고 있으며, 건물은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설 등으로 복합적으로 이용 가능함.

* 단지 규모: 힐스테이트 도안 2차는 2023년 8월 입주한 신축 오피스텔로, 총 258세대 규모를 갖추고 있음.

* 상업시설: 단지 내 지상 1층에 근린생활시설이 조성되어 있으며, 단지 주변으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 입점해 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 도안신도시는 대전의 주요 지역으로 교통망이 잘 갖추어져 있음.

* 교육: 주변에 대전도안초등학교, 대전도안중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편임. (다만, 본건은 오피스텔 용도로, 학군 관련성은 낮음)

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 대형마트, 백화점 등은 차량을 이용해야 접근 가능함.

* 주변 시설:

* 홈플러스익스프레스 대전도안점 (약 203m)

* 대전도안초등학교 (약 252m)

* 대전도안중학교 (약 220m)

* 혐오시설: 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않으나, 대전 유성구 금고동 지역에서 쓰레기 매립장 관련 주민 반대 움직임이 있었음. 또한, 도안지구 내 크린넷(쓰레기 자동집하시설)이 설치되어 있으나 일부 시설 노후화 및 관리 미흡으로 인한 민원이 발생하고 있다는 보도가 있음.

6. 잠재적 리스크

* 다락 공간: 집합건축물대장 건축물현황도상 '다락' 공간이 존재하며, 이는 감정평가 및 최저매각가격에 포함되어 있으나, 불법 건축물 여부 및 활용 가능성 등 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 임대 현황 미상: 임차인 현황 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '임대미상'으로 표기되어 있어 실제 임차 관계 및 보증금, 차임 등 세부 내용 파악이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 현장 조사 제한: 수차례 방문했으나 폐문부재 등으로 인해 건축물대장 및 탐문 조사를 통해 정보를 파악함. 실제 내부 상태 및 점유 관계 확인에 제약이 있었음을 인지해야 함.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구의 신축 오피스텔로, 좋은 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2023년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있으며, 주변에 아파트 단지와 상업시설이 잘 발달되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 만한 부담스러운 권리는 없어 보입니다. 다만, '다락' 공간의 법적 문제 가능성과 임대차 관계가 명확하지 않은 점, 그리고 현장 조사가 제한적이었던 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 최근 실거래가 정보와 감정가 사이의 큰 격차도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2023년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 임대 수익 창출이 가능함.

* 우수한 입지: 대전광역시 유성구의 중심 상업지역에 위치하여 접근성이 좋고 생활 편의시설이 풍부함.

* 낮은 임대 보증금: 인수할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 개발 호재: 도안택지개발사업지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래 정보에 따르면, 동일 건물(힐스테이트 도안 2차)의 84.9879㎡ 면적이 2025년 6월 27일 371,800,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 건물면적(84.95㎡)과 유사한 수준입니다. 현재 감정가는 536,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 격차가 존재합니다.

본건의 5층이라는 점을 고려할 때, 2층 실거래가 대비 소폭 상승 가능성을 염두에 둘 수 있으나, 시장 상황 및 부동산 가치 변동 추이를 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가(371,800,000원)를 기준으로 하되, 층수 프리미엄 및 시장 상황을 반영하여 370,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 최저 매각 가격 및 경매 진행 상황을 면밀히 파악하여 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.