나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503749 [1] 대전광역시 서구 갈마동 912 좋은하루 1동 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인감정 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 갈마동 "큰마을네거리" 북서측 인근에 위치하는 좋은하루 1동(총1동 118세대) 5층 505호로, 주위는 대로변을 따라 도시형생활주택, 소규모 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대로, 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고, 북측 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하고 배차간격, 운행횟수 등으로 보아 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하2층/지상15층 중 5층 505호로, (집합건축물대장상 사용승인일:2011.11.22) 외벽 : 몰탈위 페인팅, 대리석 치장 돌붙임 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : PVC 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있으며 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503749 (1)

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 912 좋은하루 1동 5층505호

건물구분: 도시형생활주택

감정가: 40,000,000원

토지면적: 4.84㎡ (약 1.46평)

건물면적: 18.34㎡ (약 5.55평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 5층, 2011년 11월 22일 사용승인

2. 입지조건

주위환경: 본건은 대전광역시 서구 갈마동 "큰마을네거리" 북서측 인근에 위치하며, 대로변을 따라 도시형생활주택, 소규모 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상 혼용지대로, 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 북측 간선도로변에 시내버스승강장이 소재하여 교통이용 편의도는 보통 수준임.

도로상태: 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역

3. 권리분석

본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하는 특수 물건임.

대항력 있는 임차인(이 , 보증금 50,000,000원, 전입 2022.07.01, 확정 2022.06.20)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

집합건물 등기부 요약 상 을구 5번 권리(주택임차권, 2025.07.16 등기, 권리금액: 금50,000,000원)는 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있음.

말소기준권리는 2024년 04월 15일자 의정부세무서장의 압류로 보임.

총 등기부채권액은 544,610,000원으로 감정가를 초과함.

4. 상권분석

주상 혼용지대로 대로변 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

"큰마을네거리" 인근으로 유동인구가 형성되어 있으며, 배후 주거단지의 수요를 바탕으로 한 근린상권 형성.

5. 생활정보

주변에 소규모 아파트 단지, 다가구 주택 등이 밀집하여 주거 환경을 이루고 있음.

대로변에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설 이용 가능.

주변 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 일반적인 도시 주거지역 수준으로 분포되어 있음.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인의 보증금 인수 문제임. 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 비용이 증가함.

총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 과정에서 채권의 전액 변제가 이루어지지 않을 가능성이 높음.

본 물건의 전용면적(5.55평)은 비교적 작은 소형 주거 공간으로, 임대 수요층이 특정될 수 있음.

주변 시세 대비 감정가 수준 및 임차인 보증금 인수 금액을 고려한 신중한 접근 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 갈마동의 주상 혼용 지역에 위치한 도시형생활주택임.

교통 및 입지 여건은 보통 수준이나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 보증금 50,000,000원을 인수해야 하는 큰 부담이 있음.

이로 인해 실제 매수인이 부담하는 총 금액은 '입찰가 + 50,000,000원'이 되므로, 물건의 가치 평가 시 이를 반드시 고려해야 함.

총 채권액이 감정가에 비해 매우 높아 권리관계가 복잡하며, 투자 시 높은 위험이 수반될 수 있음.

8. 투자 포인트

소형 주거 공간으로 1인 가구 임대 수요 가능성.

잘 갖추어진 주거 및 상업 인프라 접근성.

(주의: 선순위 임차인 인수 위험이 매우 크므로, 이를 상쇄할 만한 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익이 예상되지 않는 한 보수적인 접근이 필요함.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 18.34㎡ (약 5.55평)으로, 감정가는 40,000,000원임.

주변 유사 면적 물건의 최근 매매 사례(2026년 5월~7월)를 분석한 결과, 31.86㎡(약 9.6평) 빌라가 35,000,000원에 거래된 사례가 있음. 이를 기준으로 역산 시, 본 물건의 시장 가치는 약 20,000,000원 ~ 30,000,000원 수준으로 추정됨.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 50,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 실질적인 총 인수 비용은 '입찰가 + 50,000,000원'이 됨.

만약 본 물건의 시장 가치를 최대 30,000,000원으로 가정하더라도, 인수해야 할 보증금 50,000,000원을 포함하면 총 80,000,000원의 비용이 발생하게 되어 감정가 및 추정 시장 가치를 초과함.

이에 따라, 예상되는 시장 가치(약 20,000,000원)에서 인수 보증금(50,000,000원)을 제외하면 음수(-)가 되므로, 일반적인 입찰가 산정이 어렵습니다.

보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수 금액을 고려할 때, 입찰가는 매우 낮은 금액으로 결정되거나 사실상 유찰될 가능성이 높습니다.

현 시세 및 인수 조건 하에서, '예상 입찰가'는 10,000,000원으로 제시하며, 이는 총 인수 비용이 최소 60,000,000원(10,000,000원 + 50,000,000원)이 될 수 있음을 의미함. 이는 추정 시장 가치보다 높은 금액이므로, 낙찰 이후 추가적인 시세 하락 또는 명도 난항 시 손실이 불가피합니다.

따라서, 본 물건에 대한 입찰은 인수해야 할 임차인 보증금의 부담 때문에 매우 신중하게 결정해야 하며, 투자 가치가 낮다고 판단될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.